개발진흥지구는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 지정하는 주거,상업,공업,유통,관광,휴양등의 개발이나 정비가 필요한 지구를 말하며, 도시나 군관리계획으로 결정되어 집니다. 특이한 점은 지구단위계획의 수립을 통해 용적률과 건축법에 따른 높이를 완화하고 기반시설의 각종 지원을 받을 수 있는 특징이 있어 개발과 정비가 용이한 지구이기도 합니다.
그럼 개발진흥지구 단위계획 지정절차 요건 수립기준, 용적률과 건축제한에는 어떤한 것들이 있는지 알아보도록 하겠습니다.
개발진흥지구 단위계획 지정절차 요건 수립기준 용적률 건축제한 알아보기
개발진흥지구란
개발진흥지구란 도시나 군관리계획으로 결정되어지고 고시 되며, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 주거기능, 상업기능, 공업기능, 유통물류기능, 관광기능, 휴양기능 등을 집중적으로 개발이나 정비를 할 필요가 있는 지구를 뜻합니다. 개발진흥지구는 중심기능과 지정 목적에 따라 다섯가지로 세분화 되어 기능상 개발이나 정비를 하게 됩니다.
개발진흥지구 지정 제한
- 자연환경보전지역(관광·휴양개발진흥지구 제외)
- 문화재 및 문화재보호구역
- 자연생태계보전지역
- 접도구역
- 상수원보호구역
- 특별대책지역(폐수배출시설 외의 시설이 입지하는 경우에는 제외)
개발진흥지구 세분화 분류
- 주거개발진흥지구 :
주거기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구로서 취락지구 중에서 향후 주거지역으로 발전할 가능성이 있어 이를 계획적으로 개발할 필요가 있는 곳에 지정하게 됩니다. - 산업ㆍ유통개발진흥지구 :
산업개발진흥지구는 공업기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구로서 지역의 부존자원 특화산업, 외국인 자본유치, 정보화·생명공학 등 공해없는 첨단산업을 유치하기 위하여 필요한 지역에 지정하게 되며, 유통개발진흥지구는 유통·물류기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구로서 토지이용을 고도화하거나 지역경제를 활성화할 수 있는 지역을 유통기능으로 특별히 개발하기 위하여 지정하게 됩니다. - 관광ㆍ휴양개발진흥지구 :
관광·휴양기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구로서 성격상 자연환경이 뛰어난 지역에 지정되어 자연환경 및 생태계가 훼손될 우려가 있으므로 채종림, 보안림 등의 지역은 특별한 사유가 없으면 지정대상에서 제외하게 됩니다. - 복합개발진흥지구 :
주거, 공업, 유통·물류, 관광·휴양기능 중 둘 이상의 기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구로서 복합개발의 상승효과가 기대되는 지역에 지정합니다. - 특정개발진흥지구 :
주거기능, 공업기능, 유통ㆍ물류기능 및 관광ㆍ휴양기능 등 복합개발진흥지구 외의 기능을 중심으로 특정한 목적을 위하여 개발ㆍ정비할 필요가 있는 지구를 말합니다.
개발진흥지구 건폐율 용적률
시와 자치시 또는 군의 도시·군계획조례에서 정하는 비율에 따라 건폐율과 용적률이 적용되게 됩니다.
제47조(도시지역 외 지구단위계획구역에서의 건폐율 등의 완화적용)
①지구단위계획구역에서는 법 제52조제3항에 따라 지구단위계획으로 당해 용도지역 또는 개발진흥지구에 적용되는 건폐율의 150퍼센트 및 용적률의 200퍼센트 이내에서 건폐율 및 용적률을 완화하여 적용할 수 있습니다.
②지구단위계획구역에서는 법 제52조제3항의 규정에 의하여 지구단위계획으로 법 제76조의 규정에 의한 건축물의 용도ㆍ종류 및 규모 등을 완화하여 적용할 수 있습니다. 다만, 개발진흥지구(계획관리지역 제외)에 지정된 지구단위계획구역에 대하여는 「건축법 시행령」 별표 1 제2호의 공동주택중 아파트 및 연립주택은 허용되지 아니합니다.
개발진흥지구 건폐율
건폐율 : 도시지역 지정 외 40% 이하, 자연녹지지역 지정 30% 이하
개발진흥지구 용적률
용적률 : 도시지역 지정 외 100% 이하
개발진흥지구 지구단위계획
주민제안제도
주민제안제도는 도시관리계획의 입안에 관하여 주민이 발의하는 제도로서 가장 직접적이고 영향력 있는 주민참여제도입니다. 현행법에서는 도시기반시설에 관 한 사항과 지구단위계획에 관한 사항에 관하여 입안을 제안할 수 있도록 하고 있습니다. 특히, 민간부문에서의 공동주택건설사업 등에 주민이 직접 구역지정 및 계획수립에 관한 의견을 제안 할 수 있도록 하는 유용한 제도입니다. 주민제 안에 의한 구역지정은 주민의 의견이 충분히 반영될 수 있도록 사전에 제안내 용에 대하여 당해 주민을 대상으로 설문조사 및 동의를 얻는 등 적극적인 참여 를 유도합니다.
개발진흥지구 지구단위계획 지정절차 요건
- 계획의 내용이 관계법령 및 지구단위계획수립지침에 적합하여야 함
- 지구단위계획의 수립과 사업시행이 전제되어야 함
- 제안한 지역의 대상 토지면적(국가공유지 면적 제외)의 80% 이상에 해당하는 토지소유자의 동의가 있어야 함
※ 예외) 국·공유지가 포함되어 있을 경우에는 해당 재산관리청과의 사전협의 필요
개발진흥지구 지구단위계획 수립기준
제1종지구단위계획
도시지역 내 일정구역을 대상으로 인간과 자연이 공존하는 환경친화적 도시환경을 조성하고 지속가능한 도시개발 또는 도시관리가 가능하도 록 하기 위한 계획입니다. 토지이용을 구체화·합리화하고 도시의 기능 및 미관을 증진 시키기 위하여 도시기반시설 및 건축물 등을 정비하고 가로 경관을 조성하기 위하여 수립합니다.
- 「도시개발법」제3조에 따라 지정된 도시개발구역
- 「도시 및 주거환경정비법」제4조에 따라 지정된 정비구역
- 「택지개발촉진법」제3조에 따라 지정된 택지개발예정지구
- 「주택법」제16조에 따른 대지조성사업지구
- 「산업입지 및 개발에 관한 법률」제2조제5호에 따른 산업단지
- 「관광진흥법」제70조에 따라 지정된 관광특구
- 개발제한구역ㆍ도시자연공원구역ㆍ시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 구역
- 녹지지역에서 주거ㆍ상업ㆍ공업지역으로 변경되는 구역
- 도시지역의 체계적ㆍ계획적인 관리 또는 개발이 필요한 지역 등
제2종지구단위계획
계획관리지역 또는 개발진흥지구에서의 난개발을 방지하고, 기반시설 을 충분히 설치함으로써 구역의 정비 및 기능을 재정립하고 주변지역 및 시·군 전체의 기능과 미관을 개선하여 친환경, 지속가능형의 도시를 만들기 위하여 수립합니다.
개발진흥지구로서 다음의 요건에 해당하는 지역
⇒ 계획관리지역에 지정하는 주거·특정·복합개발진흥지구
(주거기능이 포함된 경우 한함)
⇒ 계획관리지역·생산관리지역·농림지역에 지정하는 산업·유통·복합개발진흥지구
(주거기능이 포함되지 아니한 경우에 한함)
⇒ 도시지역외의 지역에 지정하는 관광·휴양개발진흥지구
개발진흥지구 건축제한
제79조(개발진흥지구에서의 건축제한)
① 법 제76조제5항제1호의2에 따라 지구단위계획 또는 관계 법률에 따른 개발계획을 수립하는 개발진흥지구에서는 지구단위계획 또는 관계 법률에 따른 개발계획에 위반하여 건축물을 건축할 수 없으며, 지구단위계획 또는 개발계획이 수립되기 전에는 개발진흥지구의 계획적 개발에 위배되지 아니하는 범위에서 도시ㆍ군계획조례로 정하는 건축물을 건축할 수 있습니다.
② 법 제76조제5항제1호의2에 따라 지구단위계획 또는 관계 법률에 따른 개발계획을 수립하지 아니하는 개발진흥지구에서는 해당 용도지역에서 허용되는 건축물을 건축할 수 있습니다.
③ 제2항에도 불구하고 산업ㆍ유통개발진흥지구에서는 해당 용도지역에서 허용되는 건축물 외에 해당 지구계획(해당 지구의 토지이용, 기반시설 설치 및 환경오염 방지 등에 관한 계획을 말한다)에 따라 다음 각 호의 구분에 따른 요건을 갖춘 건축물 중 도시ㆍ군계획조례로 정하는 건축물을 건축할 수 있습니다.
1. 계획관리지역 : 계획관리지역에서 건축이 허용되지 아니하는 공장 중 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 것
- 「대기환경보전법」, 「물환경보전법」 또는 「소음ㆍ진동관리법」에 따른 배출시설의 설치 허가ㆍ신고 대상이 아닐 것
- 「악취방지법」에 따른 배출시설이 없을 것
- 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제9조제1항 또는 제13조제1항에 따른 공장설립 가능 여부의 확인 또는 공장설립등의 승인에 필요한 서류를 갖추어 법 제30조제1항에 따라 관계 행정기관의 장과 미리 협의하였을 것
2. 자연녹지지역ㆍ생산관리지역ㆍ보전관리지역 또는 농림지역 : 해당 용도지역에서 건축이 허용되지 않는 공장 중 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 것
- 산업ㆍ유통개발진흥지구 지정 전에 계획관리지역에 설치된 기존 공장이 인접한 용도지역의 토지로 확장하여 설치하는 공장일 것
- 해당 용도지역에 확장하여 설치되는 공장부지의 규모가 3천제곱미터 이하일 것. 다만, 해당 용도지역 내에 기반시설이 설치되어 있거나 기반시설의 설치에 필요한 용지의 확보가 충분하고 주변지역의 환경오염ㆍ환경훼손 우려가 없는 경우로서 도시계획위원회의 심의를 거친 경우에는 5천제곱미터까지로 할 수 있다.
토지 용도 확인 방법
토지이음 지적도 서비스
토지이음 지적도 서비스는 『토지이용규제기본법』에 따른 토지이용규제정보와 『 국토의 계획 및 이용에 관한 법률』에 도시계획정보를 통합하여 제공하는 공공 포털사이트입니다.
토지이음의 목적은 과거부터 현재, 미래까지 규제정보와 도시계획정보를 제공하는 것으로 과거 토지이용규제정보서비스에서 토지이음으로 통합서비스를 변경하였습니다.
관련 법규
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조에 의해 지정되는 용도지구는 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키기 위하여 도시·군관리계획으로 결정하는 지역입니다. 종래 경관지구 등을 비롯하여 크게 10개의 용도지구를 지정할 수 있고, 필요한 경우 이를 다시 세분하여 지정할 수 있도록 해 왔습니다.
이 법은 국토의 이용·개발과 보전을 위한 계획 의 수립 및 집행 등에 필요한 사항을 정하여 공공복리를 증진시키고 국민의 삶의 질을 향상시키는 것을 목적으로 합니다.
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제19조의2
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제31조
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제84조
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제85조
- 「도시·군관리계획수립지침」
끝까지 읽어주셔서 감사합니다.
양질의 컨텐츠를 제공하도록 노력하겠습니다.
컬럼 참고 출처-「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 , 서울 도시계획 포털, 토지이음(지구단위계획)