부동산 계약을 준비하고 계신가요? 특히 전세나 월세 계약을 앞두고 있다면, 등기부등본 확인은 선택이 아닌 필수입니다. 근저당 확인 안 하면 위험! 실제로 많은 분들이 등기부등본을 대충 보고 넘어갔다가 소중한 보증금을 잃는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다.
이 글에서는 계약 전 반드시 확인해야 할 5가지 포인트를 단계별로 명확하게 정리했습니다.
읽고 바로 적용할 수 있는 실질적인 정보를 제공하니, 안전한 계약을 원하신다면 꼭 끝까지 확인하세요!
등기부등본 기본 이해하기
등기부등본은 부동산의 소유권, 담보권, 각종 권리관계가 기록된 공식 문서입니다. 표제부, 갑구, 을구로 구성되며, 각각의 역할은 다음과 같습니다.
- 표제부: 주소, 면적, 용도 등 기본 정보
- 갑구: 소유권에 관한 정보 (누가 주인인지)
- 을구: 근저당, 전세권 등 담보나 권리 관계
즉, 이 부동산의 상태를 공식적으로 증명하는 신분증 같은 문서입니다.
등기부등본 계약 전 꼭 봐야 할 5가지
1. 주소와 건물 정보 정확히 확인하기
계약하려는 부동산의 주소와 표제부에 기재된 주소가 일치하는지 비교하세요. 만약 주소, 용도, 면적이 다르면 절대 계약하지 마세요! 특히 주거용이 아닌 상업용 건물은 임대차 보호법 적용이 제한될 수 있습니다.
2. 소유자 정보와 신분증 일치 여부 확인하기
갑구에서 소유자 이름과 주민번호를 확인하고, 계약 상대방 신분증과 반드시 대조하세요. 대리인이라면 위임장과 인감증명서를 추가로 요구해야 합니다.
3. 근저당 설정 여부와 금액 확인하기
을구에서 근저당권 내역을 확인합니다. 근저당이 있으면 위험합니다! 채권최고액과 보증금을 합산해 시세 80%를 넘는 경우, 보증금이 위험할 수 있습니다. 합산이 80%를 넘는다면 과감히 계약을 피하세요.
4. 임차권, 전세권 등 타인의 권리관계 확인하기
을구에는 전세권, 임차권 설정 여부가 나타납니다. 이미 다른 세입자가 권리 설정을 한 경우, 내 보증금이 보호받지 못할 수 있습니다. 압류, 가압류도 반드시 확인하세요.
5. 등기부등본 발급일자, 최신본 확인하기
계약 전, 계약서 작성 시, 잔금 지급 전 최소 3회 등기부등본을 최신으로 열람하세요. 중간에 권리 관계가 바뀔 위험을 사전에 차단할 수 있습니다.
등기부등본 확인하는 방법
온라인 열람 방법
대한민국 법원 인터넷 등기소(https://www.iros.go.kr)에 접속하여 주소를 입력하면 열람이 가능합니다. 소액의 열람 수수료가 발생할 수 있습니다.
오프라인 발급 방법
가까운 등기소, 주민센터, 무인발급기(지하철역 등)를 이용해 손쉽게 발급받을 수 있습니다.
계약 단계별 등기부등본 체크리스트
| 단계 | 체크 항목 | 중요 포인트 |
|---|---|---|
| 계약 전 | 최신본 열람 | 주소, 소유자, 근저당 확인 |
| 계약서 작성 시 | 주소 및 소유자 일치 여부 | 특약사항 명시 |
| 잔금 지급 전 | 최신본 재확인 | 근저당 추가 여부 확인 |
등기부등본 절세 필수 액션
꼭 기억하세요! 등기부등본은 계약 전에 단 한 번만 보는 것이 아닙니다.
계약 전, 계약서 작성 시, 잔금 지급 전까지 여러 번 확인해야 내 보증금을 지킬 수 있습니다.
조금이라도 이상한 점이 있다면 바로 전문가(공인중개사, 변호사)에게 자문을 구하고, 불확실하면 계약을 피하는 것이 최선입니다.