토지의 용도는 지역, 지구, 구역으로 나뉘며, 각각 국토계획 이용법률에 따라 사용 용도가 나뉘게 됩니다. 용도에 따라서 건축물의 종류나 규모등의 제약을 받기 때문에 내가 보유하고 있는 땅의 용도에 따라 쓰임에 차이가 생길 수 있습니다. 해서 보유한 땅의 용도를 파악하고 얼마만큼의 가치와 쓰임이 있는지 확인하는 것이 매우 중요합니다. 복합용도지구는 해외에서도 그 중요성을 인식하고 유연하게 대처하고 있다는 국토연구원의 연구결과까지 있습니다. 이번 내용에서는 용도지구 중 복합용도지구 국토연구원 사례 6가지와 건축물 법령에서의 건축제한 내용을 알아보고자 합니다.
복합용도지구 국토연구원 사례 6가지와 건축물 법령, 건축가능 건물
복합용도지구란??
복합용도지구란 최근 다양한 토지이용수요에 유연하게 대응하고자 복합적인 토지이용을 유도하기 위해 신설한 용도지구로 효율적이고 복합적인 토지의 이용을 도모하기 위하여 해당 지역의 토지이용 상황과 개발수요, 주변 여건을 고려하여 특정시설의 입지를 완화할 필요가 있는 지구를 말합니다.
복합용도지구의 지정기준 및 방법은 대통령령으로 정하며, 시•도지사 또는 대도시 시장은 대통령령으로 정한 주거•공업•관리지역에 복합용도지구를 지정할 수가 있습니다. 이에 시•도지사 또는 대도시 시장은 복합용도지구를 지정하는 경우 다음의 기준을 따라야 합니다.
- 용도지역의 변경 시 기반시설이 부족해지는 등의 문제가 우려되어 해당 용도지역의 건축제한만을 완화하는 것이 적합한 경우에 지정할 것
- 간선도로의 교차지(交叉地), 대중교통의 결절지(結節地) 등 토지이용 및 교통 여건의 변화가 큰 지역 또는 용도지역 간의 경계지역, 가로변 등 토지를 효율적으로 활용할 필요가 있는 지역에 지정할 것
- 용도지역의 지정목적이 크게 저해되지 아니하도록 해당 용도지역 전체 면적의 3분의 1 이하의 범위에서 지정할 것
- 그 밖에 해당 지역의 체계적ㆍ계획적인 개발 및 관리를 위하여 지정 대상지가 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기준에 적합할 것
국토연구원 해외 사례 분석 6가지
해외사례 분석, 도심의 고밀·복합 용도지구 운영사례와 시사점
- 도시는 4차 산업혁명으로 인한 지식기반서비스산업 중요성에 대도시 중심으로 신수요가 증가 및 집중
- 미국, 일본 등은 대도시 중심의 고밀·복합개발 지구(District) 정책을 지역의 다양성, 유연성, 명확성을 기반으로 운영
- 뉴욕, 일본 등과 같이 고밀·복합 중심의 다양한 측면에서 지구 운영 가능하도록 제도를 고려할 필요
- 고밀 중심 기능과 고밀·복합용도 두 가지 기능을 다 수용할 수 있는 규제완화 제도로 추가 도입 필요하고 이를 ‘계획혁신관리지구(가칭)’로서 명시해야 함
- 다양성 : ‘복합개발진흥지구’와 ‘복합용도지구’는 각각 자립성과 유형의 다양성을 추구하고 지역맞춤형으로 다양한 유형이 적용될 수 있는 체계로 개선 필요
- 유연성 : 지구 운영의 절차를 단순화, 도시의 시·공간적 변화에 빠른 대응이 가능한 개선과 유연한 체계로 정립할 필요 충분
복합용도지구 건축제한 건축물 법령
복합용도지구에서의 건축제한 <제81조>
법 제76조제5항제1호의3에 따라 복합용도지구에서는 해당 용도지역에서 허용되는 건축물 외에 다음 각 호에 따른 건축물 중 도시ㆍ군계획조례가 정하는 건축물을 건축할 수 있습니다.
1. 일반주거지역: 준주거지역에서 허용되는 건축물(다만, 다음 각 목의 건축물은 제외)
가. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설 중 안마시술소
나. 「건축법 시행령」 별표 1 제5호다목의 관람장
다. 「건축법 시행령」 별표 1 제17호의 공장
라. 「건축법 시행령」 별표 1 제19호의 위험물 저장 및 처리 시설
마. 「건축법 시행령」 별표 1 제21호의 동물 및 식물 관련 시설
바. 「건축법 시행령」 별표 1 제28호의 장례시설
2. 일반공업지역: 준공업지역에서 허용되는 건축물(다만 다음 각 목의 건축물은 제외)
가. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목의 아파트
나. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설 중 단란주점 및 안마시술소
다. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호의 노유자시설
3. 계획관리지역: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물
가. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설 중 일반음식점ㆍ휴게음식점ㆍ제과점 (별표 20 제1호라목에 따라 건축할 수 없는 일반음식점ㆍ휴게음식점ㆍ제과점은 제외한다)
나. 「건축법 시행령」 별표 1 제7호의 판매시설
다. 「건축법 시행령」 별표 1 제15호의 숙박시설 (별표 20 제1호사목에 따라 건축할 수 없는 숙박시설은 제외한다)
라. 「건축법 시행령」 별표 1 제16호다목의 유원시설업의 시설, 그 밖에 이와 비슷한 시설
토지 용도 확인 방법
토지이음 지적도 서비스
토지이음 지적도 서비스는 『토지이용규제기본법』에 따른 토지이용규제정보와 『 국토의 계획 및 이용에 관한 법률』에 도시계획정보를 통합하여 제공하는 공공 포털사이트입니다.
토지이음의 목적은 과거부터 현재, 미래까지 규제정보와 도시계획정보를 제공하는 것으로 과거 토지이용규제정보서비스에서 토지이음으로 통합서비스를 변경하였습니다.
관련 법규
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조에 의해 지정되는 용도지구는 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키기 위하여 도시·군관리계획으로 결정하는 지역이다. 종래 경관지구 등을 비롯하여 크게 10개의 용도지구를 지정할 수 있고, 필요한 경우 이를 다시 세분하여 지정할 수 있도록 해 왔다.
이 법은 국토의 이용·개발과 보전을 위한 계획 의 수립 및 집행 등에 필요한 사항을 정하여 공공복리를 증진시키고 국민의 삶의 질을 향상시키는 것을 목적으로 합니다.
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조(정의)
- 제37조(용도지구의 지정)
- 제76조(용도지역 및 용도지구에서의 건축물의 건축 제한 등)
- 「동법 시행령」 제31조(용도지구의 지정)
- 「도시·군관리계획수립지침」 제3편 용도지역·용도지구·용도구역계획
복합용도지구에 대해서 확인해 보았습니다. 위에서와 같이 복합용도지구는 빠르게 변화하는 정보화 시대에 도시의 이용률을 높이고 세계화에 앞장서는 새로운 지구정책이 필요해 보이는 용도지구인 것 같습니다. 내 토지가 복합용도지구라면 지구정책에 한몫하면서 가치 또한 올릴 수 있으니 일석이조의 효과인 것 같습니다.
끝까지 읽어주셔서 감사합니다.
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컬럼 참고 출처-「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 , 서울 도시계획 포털 , 국토연구원 원문보기