부동산 경매에 참여는 전략적이고 절약적인 투자 기회를 제공하지만, 경매 참여 및 낙찰 후에는 절차에 따라 문제가 발생할 수 있습니다. 부동산 경매에 낙찰받은 후에 자주 발생하는 문제들과 이를 대응하기 위한 전략을 몇가지 알아보고 해결 방법 또한 알아보도록 하겠습니다. 경매 낙찰 후에 겪을 수 있는 문제에 대비하거나 대응을 준비하고, 신중하고 빠른 판단력으로 결정을 내리는 것이 중요한것을 알수 있을것입니다.
1.부동산 경매 낙찰가에 비해 저렴한 부동산 가치의 하락
부동산 경매에서 낙찰 받은 한 부동산의 가치가 부동산 낙찰가에 비해 하락할 수 있습니다. 이는 낙찰 시점에서는 예상하지 못한 문제가 발생하여 부동산 가치가 감소하는 경우일 수 있습니다. 이런 경우에 대비하여 다음과 같은 대응 전략을 고려해볼 수 있습니다.
부동산 물건 사전 조사 :
부동산 경매 물건을 임장을 통하여 낙찰 전에 경매 물건에 대한 가능한 철저한 조사와 온/오프라인 평가를 수행하여 가능한 리스크와 투자 포인트를 사전에 파악해야 합니다.
부동산 경매 물건 적정 가격 산정 :
부동산 경매 물건은 가치와 관련하여 임장시 근처 부동산(중개소) 전문가에게 조언을 듣고, 적정한(보수적) 낙찰가를 가정하여 설정합니다. 특히 여기서 주의해야 할 점은 입찰자가 많다고 해서 과도하게 경쟁에 빠지지 않도록 주의해야 합니다.
2. 부동산 경매 물건 상태 및 유지보수와 관리비 문제
부동산 경매 물건은 주로 중고 그리고 문제가 있는 부동산이 대부분 일 수 있습니다. 물건이 연식이 오래되어 상태가 좋지 않거나 유지보수에 많은 경비가 필요한 경우, 추가 비용과 인테리어 보수 시간이 많이 필요할 수 있습니다. 이러한 시간적 금전적 문제에 대응하기 위해 다음과 같은 출구 전략을 생각해봐야 합니다.
부동산 경매 물건 상태 점검:
경매 입찰 전에 부동산 물건의 상태를 가능한 철저히 점검하고, 유지보수 및 인테리어에 필요한 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.
혹시 모를 예비 자금 확보:
경매 물건의 예상치 못한 유지보수나 인테리어 복원 작업을 위해 예비 자금을 마련하거나 입찰가를 낮추는 부분도 충분히 고려해보는 것도 좋습니다.
3. 법적 문제와 관련된 위험성
부동산 경매는 법적인 측면에서의 여러가지 권리문제의 위험성을 가지고 있을 수 있습니다. 예를 들어, 대항력이나 유치권, 재산권 분쟁과 같은 법적 문제 또는 권리상 이해관계인의 내부 문제가 발생할 수 있습니다. 아래와 같은 사항들을 미리 조사하고 경매 입찰을 준비해 보시기 바랍니다.
경매 전문가의 도움:
부동산 전문가나 법률 전문가 또는 단체(학원) 장의 조언을 듣고, 법적인 문제와 이해관계인들과의 문제와 관련된 부분들을 사전에 대응하거나 해결하여 리스크를 최소화해야 합니다.
경매 물건 부동산 관련 문서 확인:
경매 물건에 대하여 관련 문서 및 계약사항들을 꼼꼼히 검토하고, 법적인 문제와 이해관계인들과의 마찰에 미리 선대비하여야 합니다.
4.경매 입찰자가 피해야 할 사항들
부동산 경매는 저렴한 가격으로 주택을 구입하거나 투자하기 위한 좋은 수단이 될 수 있습니다. 하지만, 경매 참여자가 이러한 경매에서 놓칠 수 있는 몇 가지 사항들이 있습니다.
첫째.
경매는 특정한 지역 규제나 입찰가격의 규제가 없습니다. 경매 입찰자들은 경매가 열리는 물건지 지역의 법원 또는 행정복지센터에 물어보거나, 현지 부동산(중개업)을 통해 지식을 얻어야 합니다.
둘째.
경매 입찰자는 입찰에 대한 예비자금을 미리미리 확보해야 할 것입니다. 부동산 경매에서는 낙찰을 받게되면 낙찰금을 보통 30일 이내 지불해야 하므로, 경매 낙찰자는 미리 자금을 대여하거나 경락잔금대출을 적극적으로 알아보아야 합니다.
5.부동산 경매 낙찰 후 주의사항
부동산 경매 물건에 낙찰은 잔금을 치르기 전까지 낙찰된 물건에 대해 끝까지 집중 신중해야 합니다.
첫째.
경매 낙찰 후 상황에 따라 대금을 즉시 지불해야 할 것입니다. 우선순위의 경매 참여자 또는 채무자가 경매 물건에 대해 선점하거나 채무관계를 해결해 경매 사건을 취하 할 수가 있습니다.
둘째.
경매 사건이 경매를 신청한 채권자에 의해 취하되는 경우, 경매 낙찰자는 지불 한 낙찰대금을 반환 받게 됩니다.
6.경매 낙찰 후 발생할 수 있는 문제와 대응 전략
부동산 경매 낙찰 후 경매 낙찰자들이 낙찰 결과에 만족하지 못하는 경우 발생할 수 있는 문제들이 존재합니다. 예를 들어 사전 조사서에는 발견하지 못한 치명적인 문제라던가 법원의 실수로 기재해야할 중요한 주의사항이나 문제사항들을 기재하지 않았을 경우 경매 취소를 신청할 수가 있습니다.
첫째.
경매 낙찰자는 경매가 무효화되었을 경우 경매 낙찰 대금을 돌려 받을 수 있습니다. 이러한 경우에는 몇가지 조건이 충족되어야 경매사건이 취소가 됩니다. 자세한 사항은 해당 물건의 법원 또는 채권자에게 문의하시는편이 빠릅니다.
둘째.
경매에서 입찰자들은 큰 액수에 사전조사없이 낙찰받는 일이 있습니다. 입찰금을 잘못 적어 0을 한개 더 쓴 경우나, 금액을 잘못보고 입찰하는 경우 입니다. 충분히 검토하여 한번 쯤 의심해보고 난 후에 자세히 입찰에 응하시기 바랍니다.
셋째.
경매 시스템은 빠르게 변화하고 업그레이드 되고 있습니다. 경매에 입찰하는 입찰자자들은 경매 시스템에서 대해서 충분히 숙지하여야 피해를 보는 일이 없습니다.
7.피해를 최소화하기 위한 예방법
피해를 최소화하기 위한 방법은 경매 전에 정보 수집과 올바른 순서로 점차적으로 사전 연습을 하고 입찰에 참여하는 것이 필요합니다. 경매 전에는 부동산 공시,법원에서 제공하는 정보 등과 감정평가서, 건물현황등 알아볼 수 있는 정보는 모두 수집해야 합니다. 경매 입찰자는 자신이 원하는 부동산 정보가 있다면 수집해 경매 입찰을 준비하고 낙찰에 대한 부분도 미리 준비해야 그때마다 실수를 범하는 일이 적어질 것입니다. 이제는 경매가 예전처럼 폐쇄적이고 고인물처럼 아는사람만 하는 문화가 아닌 대중적인 운영 방식을 선택해 발전해봤기 때문에 여러 가지 변수를 고려하고 준비해 대응해야 합니다. 경매에 대해 적절한 분석과 미리 준비된 대응 전략을 비롯한 마지막 출구 전략까지 준비하는것이 매우 중요하다고 할 수 있겠습니다.
결론
부동산 경매 낙찰자는 미처 보지못하고 확인해보지 못한 문제가 발생할 수 있으며, 이러한 문제에 사전에 충분히 대비하여 발빠른 대응이 필요합니다. 사전 조사, 권리관계 분석, 임차인 현황, 해당 물건에 대한 적정 가격 설정, 임장을 통한 부동산 상태 점검, 가능하다면 임차인과의 만남, 경락잔금대출을 비롯한 예비 자금 확보, 주변 전문가의 도움, 혹시 모를 잠재적 문제에 대한 검토 등을 통해 경매 물건 입찰 진행시 발생할 문제를 최소화할 수 있습니다. 낙찰후에도 신중한 결정을 내리고, 문제에 대처할 예비 대응 능력을 갖추는 것이 매우 중요한 부분입니다.
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