부동산 거래와 부동산 경매에 관련된 용어들을 쉽게 이해하고 정확히 파악하기 위해 필요한 지식들을 소개한다. 이 글은 가등기, 가압류, 가처분등기 등 다양한 용어들을 다루기로 한다. 부동산 경매 또는 거래 과정에서 등장하는 용어들을 이해하면 집을 구매하거나 판매하는 과정에서 생기는 혼란을 최소화할 수 있다. 이 글을 통해 부동산 거래에 대한 이해를 높이고, 집 구매나 판매에 관련된 용어들을 정확히 이해할 수 있게 될 것으로 예상 할 수 있다.
가등기 : ‘내게 이 집을 등기할 권리가 있다’고 매매예약만 하는 소유권이전 등기 대신에 최소한의 안전 장치
가압류 : 법원이 채권자를 위하여 나중에 강제집행을 할 목적으로 채무자의 재산을 임시로 확보하는 것 채권자가 빚을 받아 낼수 있도록 법원에서 강제로 집주인의 재산을 처분하지 못하게 하는 절차
가처분등기: 집을 판 사람이 재판 등에 의해 다시 팔지 못하게 금지하는 등기. 등기부에 등기되어 해당 부동산의 처분을 제한함.
각하: 소송 요건을 충족하지 못해 재판이 거부되는 것. 소송이 진행되지 않고 종결됨.
감정평가서: 토지나 건물의 가치를 평가하기 위해 작성된 문서. 부동산의 가치를 확인하는데 사용됨.
강제경매: 부동산 경매시 채권자가 법원에 경매를 신청하여 채무자의 부동산을 반환하거나 판매하는 절차. 소유자의 동의 없이 강제로 부동산을 매각함.
강제집행: 부동산 경매에 넘어간 부동산에 점유자가 집을 비우지 않아 법원이 집행하여 집을 비우는 것. 소유자의 동의 없이 강제로 집행함.
경매개시결정: 채무자의 재산에 압류의 효력이 발생하는 등기부에 경매개시결정이 기입되는 순간. 경매 절차가 시작됨.
공동경매 (병합사건): 여러 채권자로부터 경매 신청이 있을 경우, 하나로 합쳐진 경매절차. 여러 부동산이 한 번에 경매에 올라감
공동담보: 여러 개의 물건을 담보로 제공하는 것. 여러 부동산이 담보로 사용됨.
공부: 법형의 규정에 따라 작성되어 관공서에 비치되는 장부. 등기부나 지적공부 등이 있음.
공시가격 : 국토교통부가 정한 ‘표준지’ 및 ‘표준주택’을 바탕으로 매겨지는 개별 ‘토지와 주택’을 포괄하는 가격 공공정책 기준이자 재산세, 취득세, 상속세, 종합부동산세 등 각종 조세의 부가 기준이고, 건강보험료, 장애인연금, 학자금 장기상환 대상자 등에 대한 산정 및 판단 기준이기도 합니다.
공시지가: 국토교통부가 선정한 표준지를 기준으로 산정되는 토지의 단위면적당 가격. 부동산 거래 시 참고되는 가격임.
공유자 우선 매수권: 여러 명이 공유하는 물건을 낙찰자보다 먼저 살 수 있는 권리. 공유자에게 우선적인 구매 권리를 부여함.
근저당 : 미래에 생길 채권의 담보로서 저당권을 미리 설정하는 것이다. 근저당을 설정했을 경우, 법원 소송 절차가 필요하지 않고 ‘임의경매’ 신청이 가능하다.
근저당권: 주택 구매 시 받은 대출 등의 담보권을 표시함. 소유권 이전과 동시에 설정되는 경우가 일반적임.
기각: 원고의 주장이 받아들여지지 않아 경매 진행이 되지 않는 것. 소송이 기각되어 소송 절차가 종료됨.
다가구주택/다세대주택 : 집주인이 1명인 건물 다가구주택 – ‘단독주택’ 지하층을 제외한 3개 층 이하의 건물 다세대주택 – ‘공동주택’ 4개 층 이하의 건물. 다세대는 각 세대별로 등기를 별도로 하여 소유가 가능하다. 아파트 개념으로 보면 이해가 쉽다.
담보가등기: 빚 대신 집을 주기로 한 것을 등기로 나타내는 것. 부동산의 담보권 등기를 함.
당해세: 해당 부동산에 대한 세금(국세, 지방세). 부동산 소유자가 납부해야 하는 세금을 의미함.
대위변제: 채권자의 권리가 제3자나 채무자에게 인정되는 경우. 채권자의 권리를 인정받는 절차임.
대항력 : 집주인에게 본인의 계약 기간과 보증금을 보장받을 수 있는 권리, 임차인을 보호하기 위해 『주택임대차보호법』에 규정된 핵심 내용. 전원세 세입자가 계속 살 수 있는 권리
대항력은 부동산 거래에서 중요한 개념 중 하나다. 대항력은 소유자나 임차인이 거래에 대해 보호받는 권리와 이를 행사할 수 있는 상황을 의미한다. 이제 다섯 가지 유형의 대항력에 대해 알아보도록 하자.
대항력의 5가지: 거주대항력, 계약대항력, 최우선변제권, 임차인대항력, 전세인대항력
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거주대항력
: 임차인이 계약 기간 동안 거주할 권리를 가지고 있는 상태를 말하며, 이 기간 동안 소유자는 임차인을 강제로 퇴거시킬 수 없다.
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계약대항력
: 부동산 계약이 성립되었을 때 계약 조건에 따라 소유자와 임차인이 상호적인 의무를 가지게 되는데 이러한 계약 대항력은 거래 조건을 유지하기 위한 권리와 의무를 보호한다.
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최우선변제권
: 임차인이 임대차 계약에서 보증금을 우선적으로 변제 받을 수 있는 권리다. 이 권리는 임차인이 이사를 갈 때에도 그 권리를 유지할 수 있다.
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임차인대항력
: 임차인이 임대차 계약에 따라 집을 사용할 수 있는 권리를 가지며, 소유자의 재산에 대한 권리를 제한할 수 있다.
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전세인대항력
: 전월세 세입자가 계약 조건에 따라 집에 계속 거주할 수 있는 권리를 보호한다. 이 권리는 임차인이 지정한 기간 동안 유지된다.
대항력은 부동산 거래 과정에서 소유자와 임차인 간의 권리와 의무를 균형있게 조절하고 보호하기 위한 중요한 원칙이다. 이러한 대항력의 개념을 이해하고, 각각의 유형이 어떤 상황에서 적용되는지 알아두면 부동산 거래에 더욱 자신감을 가질 수 있다.
대항력의 조건: 점유와 전입신고가 주민센터에 등록되어야 대항력의 최소조건을 충족함. 말소기준보다 날짜가 빨라야 한다.
등기부등본: 등기부에 기재되어 있는 부동산의 권리 관계를 증명하는 문서.해당 건물의 소유자, 용도, 평수, 채무 등을 확인할 수 있는 공적인 문서. 건물의 역사와 소유권 이전 정보 등을 담고 있음.
말소: 등기부에 등재된 권리가 소멸되는 것. 등기된 사항이 더 이상 유효하지 않게 되는 상태를 의미함.
말소기준권리: 부동산 문제에 대한 권리 중 소멸 기준이 되는 권리. 특정 조건이 충족되면 등기부 상에서 해당 권리가 소멸됨.
매각기일: 경매에 참여하여 물건을 입찰하는 날짜. 경매 진행 일정 중 하나.
매각물건명세서: 경매 시 매각 물건의 정보를 기록하여 법원이 비치한 문서. 경매 참가자가 정보를 확인할 수 있음.
변경: 경매기일을 변경하는 절차. 예정된 경매 일정을 수정함.
부동산경매: ‘경쟁매각’의 줄임말로, 채무자의 재산을 제3자에게 매각하고 발생한 돈을 채권자에게 분배하는 절차.
상계: 낙찰한 채권자가 낙찰대금을 채권 금액에서 제하여 납부하는 것. 경매 낙찰금의 상계 절차.
소유권이전등기: 부동산을 구매하면 잔금을 지불하며 소유권이전 등기를 신청하는 절차.
소유자: 물건을 자유롭게 사용하고 처분할 권리가 있는 사람. 부동산 소유자.
실거래가: 시장에서 실제로 거래된 가격. 부동산 거래 시 실제로 형성된 거래가격.
압류: 채무자의 재산을 강제로 처분하는 절차. 채권자의 권리 보호를 위해 실시됨.
연기: 경매 기일을 채무자, 소유자, 경매신청자의 동의하에 지정된 기일 이후로 연기하는 것.
예고등기: 소유권에 문제가 있어 소송 중임을 알리는 권리. 미래에 발생할 예정인 소송에 대한 공지 등기.
우선변제권: ‘주택임대차보호법’에 따라 임차인이 보증금을 우선적으로 변제(배당) 받을 수 있는 권리.
유익비: 임차인이 임대인의 동의를 받아 집의 가치를 증대하기 위해 지출한 비용.
유찰: 경매에서 특정 가격에 도달하지 않아 유찰되는 상태. 낙찰이 성사되지 않음.
유치권: 채권을 돌려 받을 때까지 일정 기간 동안 유치할 수 있는 권리. 예를 들어 인테리어 업체가 대금 수령 전까지 점유할 수 있는 권리.
이중장부: 이미 진행 중인 부동산 경매에 다른 채권자가 추가로 경매 신청하는 상황.
인도명령: 법원이 낙찰된 부동산을 낙찰자에게 인도하도록 명령하는 절차.
일괄매각: 여러 개의 물건을 한꺼번에 묶어서 매각하는 것. 동시에 경매에 올림.
임대인: 부동산 소유자 또는 집주인으로, 임대차계약에 따라 공간을 빌려주는 사람.
임의경매 : ‘임의’는 ‘맡길 임, 뜻 의’라는 의미로 ‘나의 뜻을 위임한다’라는 말이다. 임의경매는 담보권 설정에 따른 실행을 위한 경
매이다. 채무자가 채무에 대한 원금과 이자를 일정대로 지급하지 못할 경우, 채권자는 담보권을 행사하여 담보 물건을 매각함으로써 자신의 채권을 회수하는 것이다. 근저당권 설정 계약서를 작성한 채무자가 이자를 내지 못하는 등 기한의 이익을 상실할 경우 채권자인 은행은 소송없이 바로 채무자의 부동산을 팔아달라고 법원에 신청할 수 있다. 별도의 집행권원이 없어도 근저당권 등 담보권의 실행으로 경매가 진행되는 방식이다. 또는 법원의 판결문, 확정된 지급명령, 화해조서, 공정증서, 공증문서 등으로 강제경매를 신청해서 채무자의 부동산을 압류한 후 매각할 수도 있다.
임차권 : 임대차계약에 의해 집을 사용할 수 있는 권리, 전입과 확정일자로 생기고 임차권은 최우선 변제권을 갖지만 전세권은 가질 수 없다.
임차인 : 일정한 비용을 지불하고 공간을 빌려 이용하는 사람, 또는 세입자
재경매: 미납 등의 이유로 경매에서 다시 매각되는 상황.
저당: 집을 담보로 대출을 받을 때의 표시. 담보금액만 등기됨.
저당권 : 집을 담보로 빌린 대출의 표시, 근저당권은 장래 이자까지 포함한 금액을 등기하고 저당권은 담보금액만 등기한다는 차이가 있다.
전세권 : 전월세 세입자가 계속 살 수 있는 권리
전입세대열람원 : 전입세대열람원은 해당 주소지에 누가 전입하여 살고 있는지, 관련된 정보를 열람할 수 있는 서류 (세대주 이름, 전입일자, 주소 확인 가능)
전입신고 : 거주지를 옮길 때에 새로 살게 된 곳에 그 사실을 알리는 일이다. 말소기준보다 빠른 경우 임차인의 대항력이 생기며, 말소기준보다 늦으면 대항력은 없다.
점유이전금지가처분 : 인도명령이 나온 후 점유자가 바뀌는 것을 방지. 신청은 관할 법원의 담당 경매계에서 한다.
정지결정 : 채권자 또는 이해관계인의 신청에 의하여 법원이 경매 집행 절차 정지하는 것을 말한다.
중복사건 : 여러 건의 부동산 경매가 동시에 진행되는 것
지상권 : 집 따로, 땅 따로인 경우에 생기는 권리, 증, 건물과 당의 주인이 달라서 분쟁소지 있음
집행권원 : 집행력이 부여된 공정증서를 말하는데 공인중개사무소나 법률사무소에서 작성한 공정증서여야 한다. 예약서에 ‘계약 불이행시 강제집행을 하여도 이의가 없다’는 조항을 넣어두면 집행권원이 된다.
차순위 매수신고인 : 낙찰금액에서 보증금을 뺀 금액 이상을 입찰한 사람이 차순위로 있고
채권자 : 특정인에게 일정한 빚을 받아낼 권리를 가진사람, 돈을 빌려준 사람
채무자 : 특정인에게 일정한 빚을 갚아야 할 의무를 가진 사람, 즉, 돈을 빌린 사람
최우선변제권 : 대항력이 없어도 돈을 받을 수 있는 보호법 우선변제권자 중에 보증금이 소액인 세입자들이 다른 권리들에 앞서 최우선 순위로 배당
취하 : 부동산 경매 신청 행위를 철회
토지별도등기 : 집합건물에서 토지등기가 따로 있는 것
필요비 : 임차건물을 시용하는 데 있어 건물의 유지를 위해 필요한 모든 비용 인테리어 비용 제외
필지 : 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위
현황조사서 : 현재 상황을 조사해 온 서류. 부동산 경매 참여시 꼭 봐야하는 서류 중 하나다.
호가 : 매도인이 매물에 대해 원하여 부르는 값. 부동산 경매 참여시 물건의 가격을 정하는 기준이 되기도 한다.
확정일자 : 임대차계약이 이루어진 일자를 증명하기 위해 계약서에 도장을 찍는 것 임차인이 보증금을 돌려받을 수 있는 조건이 될 수 있다. 확
정일자는 대항력의 기준이 아닌 배당순서의 기준이 된다.
그럼 간단하게 부동산 경매 권리분석에 대해서 알아보도록 하자.
부동산 경매 권리분석 종류 5가지
부동산 경매는 부동산 거래에서 중요한 단계 중 하나다. 경매 전에는 권리분석이 필요한데, 이는 경매에 참여하는 입찰자가 경매물건의 권리와 제한사항을 파악할 수 있도록 도와준다. 이제 다섯 가지 유형의 부동산 경매 권리분석에 대해 알아보도록 하자.
1. 등기권리
부동산 경매 물건의 등기부등본을 통해 해당 부동산의 소유자, 저당권, 압류 등의 등기된 권리 관계를 확인한다. 이를 통해 입찰자는 경매물건에 대한 권리상태를 파악할 수 있다.
2. 대항력
부동산 경매 물건에 대한 대항력 여부를 확인한다. 대항력은 소유자나 임차인이 부동산 거래에 대해 보호받는 권리와 이를 행사할 수 있는 상황을 의미한다. 대항력분석을 통해 입찰자는 경매물건에 대한 대항력의 존재 여부를 알 수 있다.
3. 근저당
부동산 경매 물건에 저당권이 설정되어 있는지 여부를 파악한다. 저당권은 부동산을 담보로 받은 대출의 표시고 입찰자는 저당권리분석을 통해 경매물건의 저당권 상태를 확인할 수 있다.
4. 담보가등기
채권자가 빌려준 돈을 받기 위해 채무자의 부동산에 근저당권을 설정하는 것과 마찬가지로 가등기(임시등기)를 설정하기도 한다.원금상환시기에 돈을 갚지 않으면 경매 신청을 할 수 있고 다른 빚으로 인해 집이 경매로 나가면 우선변제 받을 수 있다.
5. 전세권
부동산 경매 물건의 확정일자를 확인한다. 확정일자는 임대차계약이 이루어진 일자를 의미하며, 입찰자에게 확정일자에 따라 발생하는 권리와 의무를 알려준다.
부동산 경매 권리분석은 입찰자가 경매물건의 권리와 제한사항을 파악하는 데 중요한 역할을 한다. 이를 통해 입찰자는 경매에 참여하기 전에 해당 부동산의 권리상태를 정확히 이해할 수 있으며, 올바른 결정을 내릴 수 있도록 도움을 준다.
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