부동산 경매 이론 2단계: 법원 경매 진행과정과 주요 절차 안내

법원 경매 진행 흐름표

약 6개월 ~ 10개월			경매신청	→	경매신청 비용예납
			↓
	경매개시 결정에 대한 이의 (받아들여지면 절차 집행정지의 효력발생)	←	경매개시결정(임의/강제)	→	● 경매신청 등기촉탁
			↓		● 개시결정문 송달
			경매 준비절차진행	→	● 현황조사명령(2주간)
			↓		● 집행관/평가명령(2주간)
					● 감정평가사/공과금체납 관청에 최고(2주간)
			배당요구종기일 지정	→	이해관계인 권리신고(임차인 배당요구/철회)
			↓
			배당요구 신청종기일
			↓
			경매(매각)기일 지정공고	→	● 신문 및 법원게시판 공고(입찰 14일 전)
			↓		매각서류 열람 (매각기일 7일 전 배치)
			입찰(매각) 실시	→	● 재매각 (매수인 없으면 새매각)
약 1개월			↓(7일)
			낙찰(매각) 허가 결정	→	● 낙찰(매각) 불허가 결정 (절차상 흠결 사항 발견 시)
			↓(7일)
			낙찰(매각) 허가 확정	→	● 7일 이내 즉시 항고 없으면 확정
			↓(3일)
	7일 이내 재항고시 다시 입찰 실시	←	(낙찰)대금지급기한결정	→	● 30일 이내
약 1개월			↓(30일)
			대금지급(납부)기한	→	● 미납시 재매각
	● 소유권이전등기 촉탁신청	←	↓		● 재매각 3일 전까지 대금납부시 재매각 취소
	● 부동산인도명령/명도소송
	● 집행관 집행실시
			배당표작성
			↓
			매각대금의 지급, 배당	→	● 대금납부 후 4주내(배당이의, 배당이의의소, 청구이의의소)
			↓
			예납금 잔액반환
			↓
			기록송부(보존계), 종료

법원 경매와 부동산 경매는 미납금 체납, 소유자의 사망 또는 파산과 같은 상황으로 인해 부동산을 강제로 매각하는 절차입니다. 이러한 경매 절차는 법원이 관여하여 진행되며, 많은 이해관계자들과 다양한 당사자들이 참여하는 중요한 절차입니다. 지난번에 이어 ‘낙찰 허가 결정’부터 ‘경매 종료’까지 부동산 경매의 흐름을 알아보도록 하겠습니다.

7. 법원 경매 낙찰(매각) 허가 결정:

부동산 경매에서 가장 높은 금액을 제시한 입찰자가 선정되어 낙찰 허가를 받는 단계입니다. 이 단계는 경매 종료 후 약 1주일 정도 소요될 수 있으며, 경매진행 관련 법률 및 규정을 준수하여 낙찰자를 선정합니다.

부동산 오픈정보 사이트 공유대한민국 법원 법원경매정보 사이트

7-1. 낙찰(매각) 불허가 결정 (절차상 흠결 사항 발견 시)

절차 중단: 낙찰 허가 결정은 경매 진행 중에 중요한 단계입니다. 하지만 낙찰 허가를 받지 못하면 경매 진행이 중단됩니다. 경매 관련 당국은 낙찰 허가를 받지 못한 경우 해당 부동산의 매각을 중단하게 됩니다.

재경매 절차:

낙찰 허가를 받지 못한 경우 재경매가 진행될 수 있습니다. 낙찰 허가를 받지 못한 이유를 해결하거나 기타 절차상의 문제를 개선한 후 다시 경매를 개최하여 매각을 시도합니다. 재경매일정은 새로 선정되며, 이후 절차가 이어집니다.

입찰 조건 개선:

낙찰 허가를 받지 못한 이유가 입찰 조건 미달이라면, 경매 관리 당국은 입찰 조건을 개선할 수 있습니다. 이는 재경매를 개최하지 않고도 낙찰자를 선정할 수 있는 방법입니다.

법적 절차 진행:

불허가 결정에 대해 이의를 제기하는 경우, 관련된 법적 절차가 진행됩니다. 이 경우 소송 등 법원 절차가 개시되어 당사자들의 권리와 의무를 법적으로 해결할 수 있습니다.
불허가 결정이 생기면 경매 관리 당국은 해당 상황을 신속하게 처리하여, 원활한 경매 진행을 위해 필요한 조치를 취하게 됩니다. 이후에는 개선된 조건이나 추가적인 절차를 통해 부동산 매각을 재시도하거나, 해당 부동산에 대한 새로운 경매일정을 선정합니다.

8. 법원 경매 낙찰(매각) 허가 확정:

낙찰 허가를 받은 입찰자가 재항고를 하지 않거나 항고 절차가 완료되어 허가가 확정되는 단계입니다. 일반적으로 7일 내외 소요될 수 있으며, 이 단계가 완료되면 입찰자는 부동산의 소유자가 됩니다.

9. (낙찰)대금지급 기한결정:

낙찰 허가를 받은 입찰자는 낙찰 대금을 지불해야 합니다. 이 단계에서 대금 지급 기한이 결정되며, 대금을 납부해야 부동산의 소유권이 정식으로 이전됩니다. 보통 30일 정도의 기간이 소요될 수 있습니다.

10. 대금지급(납부) 기한:

낙찰 대금을 지급하기 위한 최종 납부 기한입니다. 정해진 기간 내에 대금을 납부하지 않을 경우 매각이 무효화되며 재매각이 이루어질 수 있습니다. 일반적으로 30일 내외의 기간이 주어집니다.

10-1. 대금지급을 하지 않고 재매각시:

재매각 절차 개시:

대금지급 기한이 만료되고 납부가 이루어지지 않으면, 경매 관리 당국은 재매각 절차를 개시합니다. 이는 원래 매각 절차와 유사하게 진행되며, 새로운 경매일정이 선정되어 재매각이 진행됩니다.

경매 공고:

재매각 절차에서는 새로운 경매 공고가 발행되며, 이에 따라 경매 관련 정보가 공개됩니다. 재매각 공고는 일반적으로 신문이나 법원게시판을 통해 이루어집니다.

새로운 입찰자 등장:

재매각은 기존 낙찰자와 함께 새로운 입찰자들이 참여할 수 있는 기회를 제공합니다. 이때 경매 관리 당국은 최종적으로 최고 입찰가를 제시한 낙찰자를 선정하게 됩니다.

재매각 대금 지불:

새로운 낙찰자가 결정되면, 해당 입찰자는 낙찰 대금을 지불해야 합니다. 대금은 경매 관리 당국이 지정한 기간 내에 지불되어야 하며, 그렇지 않으면 다시 재매각이 이루어질 수 있습니다.

재매각의 반복:

대금 지불 기한을 지나서도 낙찰자가 대금을 지불하지 않는 경우, 반복적으로 재매각이 이루어질 수 있습니다. 이러한 반복적인 재매각은 부동산을 매각하는 데에 상당한 시간과 비용을 소요할 수 있으므로, 대금 지불 기한을 엄수하는 것이 중요합니다.
재매각 절차에서는 기존 낙찰자와는 다른 입찰자들이 등장하며, 최종적으로 최고 입찰가를 제시한 낙찰자가 선택되어 부동산을 매각하게 됩니다. 대금 지불 기한을 지키지 않는 경우, 부동산이 반복적으로 재매각되며 원활한 매각 진행을 위해 지정된 기한 내에 대금을 지불하는 것이 중요합니다.

소유권이전등기 촉탁신청:

소유권이전등기 촉탁신청은 낙찰자가 낙찰 금액을 납부하고 낙찰한 부동산의 소유권을 얻기 위해 등기 촉탁을 신청하는 절차입니다. 등기 촉탁은 낙찰자의 명의로 소유권이전등기를 진행하고 부동산 소유권이 해당 낙찰자에게 이전되도록 하는 과정입니다.

부동산인도명령/명도소송:

부동산인도명령은 낙찰자가 등기 촉탁을 신청한 후, 해당 부동산의 현재 소유주에게 인도를 요구하는 절차입니다. 소유주가 인도에 동의하지 않거나 소유권 분쟁이 발생하는 경우, 낙찰자는 명도소송을 제기하여 소유권 이전을 법적으로 확인받아야 할 수도 있습니다.

집행관 집행실시:

낙찰자가 대금을 지불하고 부동산 소유권을 확보하면, 집행관이 부동산 인도와 관련된 모든 절차를 집행합니다. 이에는 낙찰자에게 부동산의 실제 소유를 이전하고 필요한 모든 서류와 절차를 완료하는 것이 포함됩니다. 집행관은 부동산을 정식으로 낙찰자에게 인도하는 역할을 수행합니다.

11. 배당표 작성:

경매에서 낙찰된 부동산의 매각대금을 분배하기 위해 경매 관리 당국이 작성하는 문서입니다. 입찰자들에게 지급되는 매각대금의 분배 비율과 관련 정보를 포함하며, 보통 1주일 정도의 기간이 소요됩니다.

12. 매각대금의 지급 배당:

낙찰된 부동산의 매각대금이 낙찰자에게 지급되는 단계입니다. 대금지급 기한에 맞춰 매각대금이 정상적으로 지급되어 낙찰자가 소유자로서의 권리를 획득합니다. 보통 4주 내외의 기간이 소요될 수 있습니다.

배당이의:

낙찰자가 매각대금의 지급 또는 부동산 소유권 이전 등과 관련하여 불만을 제기하는 절차입니다. 배당이의를 통해 낙찰자는 매각 절차나 대금 지급에 이의를 제기하고, 법원에 항고를 요청할 수 있습니다.

배당이의의소:

배당이의에 대한 법원의 결정이 낙찰자에게 불리하게 나온 경우, 낙찰자는 배당이의의소를 제기할 수 있습니다. 배당이의의소는 이전 항고결정에 대한 재심을 요청하는 절차로, 보다 높은 법원에서 재판을 진행하게 됩니다.

청구이의의소:

대금 지급이나 부동산 소유권 이전에 대한 법원의 결정이 해당 당사자에게 불리한 경우, 당사자는 청구이의의소를 제기할 수 있습니다. 이 과정에서 청구 이의의소를 제기한 당사자는 해당 절차에 대한 법적 재검토를 요청하여 불이익을 최소화하고 자신의 권리를 보호할 수 있습니다.

13. 예납금 잔액반환:

낙찰에 성공하고 대금 지급을 위해 납부한 예납금에서 대금을 차감한 나머지 금액이 반환되는 단계입니다. 경매 후에 예납금의 잔액이 지급되며, 보통 1주일 내외의 기간이 소요됩니다.

14. 기록송부(보존계), 종료:

경매 관련 모든 절차가 완료되었으며, 낙찰자가 부동산의 소유자로 등록됩니다. 이후에는 해당 부동산과 관련된 모든 기록과 문서가 보관되며, 경매가 정식으로 종료됩니다. 이 단계는 보통 약 1개월 정도의 기간이 소요됩니다.

부동산 경매 용어 보기
법원 경매와 부동산 경매는 부동산의 강제 매각 절차로, 법원이 관여하여 진행됩니다. 이러한 경매 절차에는 여러 이해관계인이 있고 다양한 당사자들이 참여하며, 경매의 효율적이고 공정한 진행을 위해 다양한 절차들이 필요합니다.

낙찰 허가 결정을 시작으로, 경매 준비 절차, 경매 기일 지정 공고, 경매 실시, 대금 지급 기한, 배당 신청, 예납금 잔액 반환 등의 절차가 순차적으로 이뤄집니다. 이때 불허가 결정이 생기면 추가 절차가 필요하며, 대금 미납 시 재매각 절차가 진행될 수 있습니다.

또한 배당이의와 이의의소 절차는 낙찰자가 매각과정에 불만을 제기할 수 있는 절차이며, 이를 통해 합리적인 해결을 위한 재심이 이루어지기도 합니다.

경매 절차가 완료되면 모든 문서와 기록이 보존계원으로 송부되고 경매 절차는 종료되게 됩니다. 이후 부동산 소유자가 정식으로 변경되며, 경매 절차에 참여한 모든 이해관계자들은 해당 프로세스의 완료를 마무리합니다. 부동산 경매는 소유권 이전과정에서 발생하는 복잡한 문제를 해결하기 위해 필요한 절차이며, 이를 신중하고 공정하게 진행함으로써 모든 이해관계자들의 권리와 이익을 보호하는 것이 중요합니다. 다음 포스팅에서는 각 단계별 상세내용을 자세히 알아보도록 하겠습니다.

부동산 경매 이론 1단계 1편 보기부동산 경매 이론 1단계 2편 보기부동산 경매 용어 2023ver 보기