부동산 경매 1단계 준비부터 배당요구까지 : 소요기간 및 모든 단계 상세 안내(1)

부동산 경매 진행 흐름표

약 6개월 ~ 10개월			경매신청	→	경매신청 비용예납
			↓
	경매개시 결정에 대한 이의 (받아들여지면 절차 집행정지의 효력발생)	←	경매개시결정(임의/강제)	→	● 경매신청 등기촉탁
			↓		● 개시결정문 송달
			경매 준비절차진행	→	● 현황조사명령(2주간)
			↓		● 집행관/평가명령(2주간)
					● 감정평가사/공과금체납 관청에 최고(2주간)
			배당요구종기일 지정	→	이해관계인 권리신고(임차인 배당요구/철회)
			↓
			배당요구 신청종기일
			↓
			경매(매각)기일 지정공고	→	● 신문 및 법원게시판 공고(입찰 14일 전)
			↓		매각서류 열람 (매각기일 7일 전 배치)
			입찰(매각) 실시	→	● 재매각 (매수인 없으면 새매각)
약 1개월			↓(7일)
			낙찰(매각) 허가 결정	→	● 낙찰(매각) 불허가 결정 (절차상 흠결 사항 발견 시)
			↓(7일)
			낙찰(매각) 허가 확정	→	● 7일 이내 즉시 항고 없으면 확정
			↓(3일)
	7일 이내 재항고시 다시 입찰 실시	←	(낙찰)대금지급기한결정	→	● 30일 이내
약 1개월			↓(30일)
			대금지급(납부)기한	→	● 미납시 재매각
	● 소유권이전등기 촉탁신청	←	↓		● 재매각 3일 전까지 대금납부시 재매각 취소
	● 부동산인도명령/명도소송
	● 집행관 집행실시
			배당표작성
			↓
			매각대금의 지급, 배당	→	● 대금납부 후 4주내(배당이의, 배당이의의소, 청구이의의소)
			↓
			예납금 잔액반환
			↓
			기록송부(보존계), 종료

부동산 경매는 부채 문제나 긴급한 자금 필요로 인해 부동산을 판매하고자 할 때 선택할 수 있는 방법 중 하나입니다. 경매 절차는 여러 단계를 거쳐 진행되며, 경매신청부터 입찰 실시까지 여러 단계를 거쳐 진행됩니다. 경매신청, 경매개시결정, 준비절차진행, 배당요구, 경매기일 지정공고, 입찰 실시에 대해 아래와 같이 알아보겠습니다.

1. 경매신청 비용예납 – 부동산 경매의 첫 단계

경매신청:

경매 절차를 시작하기 위해 부동산 소유자는 법원에 경매신청을 합니다. 이때, 경매비용을 예납해야 합니다. 경매신청 후 경매개시 결정에 대한 이의 신청이 접수되면 절차 집행은 일시정지됩니다.

부동산 경매는 부채 문제나 긴급한 자금 필요로 인해 부동산을 판매하고자 할 때 선택할 수 있는 방법 중 하나입니다. 경매 절차는 여러 단계를 거쳐 진행되며, 그 중에서도 ‘경매신청’은 경매의 첫 번째 중요한 단계입니다. 이 블로그 포스트에서는 경매신청 비용예납에 대해 자세히 알아보겠습니다.

경매신청 비용예납이란?

경매신청을 위해서는 경매진행을 보장하기 위해 경매신청 비용을 미리 예치해야 합니다. 이를 경매신청 비용예납이라고 합니다. 경매신청 비용은 각 지역의 경매진행에 따라 다양하게 설정될 수 있으며, 경매에 출품하는 부동산의 규모나 가치에 따라 변동될 수도 있습니다.

경매신청 비용 예치 절차

경매사무소 방문: 부동산을 경매에 출품하고자 하는 경우, 해당 지역의 경매사무소를 방문하여 경매신청 비용 예치에 관한 정보를 확인합니다.

비용 입금: 경매사무소에서 안내하는 계좌로 경매신청 비용을 입금합니다. 주의할 점은 해당 비용은 경매에 낙찰되지 않더라도 환불되지 않을 수 있으므로 신중하게 결정해야 합니다.

비용 증빙서류: 입금 완료 후, 경매신청 비용 예치를 증빙하는 서류를 발급받습니다. 이 서류는 경매진행 시 중요한 증거로 사용될 수 있습니다.

경매신청 비용 활용

경매신청 비용은 경매진행의 보증금으로 활용되며, 경매가 진행되지 않을 경우 환불되지 않을 수 있습니다. 하지만 경매가 성사되면 보증금으로 사용되어 부동산 소유자와 경매에 관련된 채권자들에게 배당될 수 있습니다.

2. 임의경매개시결정과 강제경매개시결정 – 부동산 경매의 두 가지 유형

경매개시결정:

경매개시 결정은 경매가 실제로 진행될 수 있는 결정을 의미합니다. 경매개시 결정에 이의 신청이 받아들여지면 경매 집행이 정지될 수 있습니다. 그러나 이의 신청이 없거나 받아들여지지 않으면 경매개시 결정이 확정됩니다.

부동산 경매는 부채 문제나 긴급한 자금 필요로 인해 부동산을 처분해야 하는 경우 선택할 수 있는 방법 중 하나입니다. 경매 절차는 여러 단계를 거쳐 진행되며, 그 중에서도 ‘임의경매개시결정’과 ‘강제경매개시결정’은 경매 개시 유형을 결정하는데 중요한 역할을 합니다. 이 블로그 포스트에서는 ‘임의경매개시결정’과 ‘강제경매개시결정’에 대해 자세히 알아보겠습니다.

임의경매개시결정

‘임의경매개시결정’은 부동산 소유자가 자발적으로 경매를 개시하고자 할 때 선택하는 경매 개시 유형입니다. 부동산 소유자가 부채 문제를 해결하거나 급한 자금을 필요로 할 때, 자발적으로 경매를 신청하게 됩니다. 이때, ‘경매신청 등기촉탁’ 절차를 거쳐 경매사무소에 등기촉탁을 제출하게 됩니다. 등기촉탁은 경매진행을 위한 절차로서, 경매진행의 신뢰성과 안정성을 보장하는데 중요한 역할을 합니다. 또한, 경매진행과 관련된 중요한 문서인 ‘개시결정문’은 경매신청을 접수한 날로부터 약 2주 이내에 송달되게 됩니다.

-임의경매 : ‘임의’는 ‘맡길 임, 뜻 의’라는 의미로 ‘나의 뜻을 위임한다’라는 말이다. 임의경매는 담보권 설정에 따른 실행을 위한 경매이다. 채무자가 채무에 대한 원금과 이자를 일정대로 지급하지 못할 경우, 채권자는 담보권을 행사하여 담보 물건을 매각함으로써 자신의 채권을 회수하는 것이다. 근저당권 설정 계약서를 작성한 채무자가 이자를 내지 못하는 등 기한의 이익을 상실할 경우 채권자인 은행은 소송없이 바로 채무자의 부동산을 팔아달라고 법원에 신청할 수 있다. 별도의 집행권원이 없어도 근저당권 등 담보권의 실행으로 경매가 진행되는 방식이다. 또는 법원의 판결문, 확정된 지급명령, 화해조서, 공정증서, 공증문서 등으로 강제경매를 신청해서 채무자의 부동산을 압류한 후 매각할 수도 있다.

대한민국법원 법원경매사이트

강제경매개시결정

‘강제경매개시결정’은 부동산 소유자의 의사와 상관없이 법원이나 국세청 등에서 경매를 강제로 개시하는 경매 개시 유형입니다. 이는 부동산 소유자가 채무불이행 등으로 인해 경매를 개시하지 않아도 될 정당한 사유가 있는 경우, 법원이나 국세청 등이 해당 부동산을 강제로 경매에 출품하는 경우입니다. 이 경우에도 ‘개시결정문 송달’ 절차를 통해 경매진행 관련 정보가 부동산 소유자에게 통지됩니다.

-강제경매 : 채권자가 차용증으로 법원에 경매를 신청하면 법원으로부터 대여금을 반환하라는 확정판결을 받아 경매를 신청할 수 있다. 악의를 가진 채무자라면 소송 기간에 자신의 부동산을 타인에게 양도하거나 거액의 담보대출을 받을 수 있다. 채권자는 통상 채무자 쇼유의 부동산을 가압류한 후 강제경매를 진행한다.

카드 빚, 차용증 등은 강제경매를 통해 회수가 가능하다. 차용증은 법적으로 의미가 없기 때문에 채무자가 가지고 있는 자산을 팔아 돈을 회수해야 한다.

3.경매 준비절차진행 – 경매 진행을 위한 준비 단계

준비절차진행:

경매개시 결정 이후, 경매 준비절차가 진행됩니다. 이 단계에서는 현황조사명령, 집행관/평가명령, 감정평가사/공과금체납 관청에 최고 등이 이루어집니다. 준비절차 진행 기간은 보통 6개월에서 10개월 정도 소요됩니다.

부동산 경매는 부채 문제나 긴급한 자금 필요로 인해 부동산을 판매하고자 할 때 선택할 수 있는 방법 중 하나입니다. 경매 절차는 여러 단계를 거쳐 진행되며, ‘경매 준비절차진행’은 경매 진행을 위해 필요한 중요한 단계입니다. 이 블로그 포스트에서는 경매 준비절차진행에 대해 자세히 알아보겠습니다.

현황조사명령(2주간)

경매 진행을 위해서는 먼저 부동산의 현황을 파악하는 것이 중요합니다. 이를 위해 법원은 현황조사명령을 발부하게 됩니다. 현황조사명령은 일정 기간(보통 2주간) 동안 부동산에 관련된 정보를 수집하고 확인하는 절차를 의미합니다. 이 단계에서는 부동산의 등기사항, 채무자와의 관계, 근저당권 등을 파악하게 됩니다.

집행관/평가명령(2주간)

현황조사명령이 완료되면, 경매를 담당하는 집행관은 부동산의 가치를 평가하기 위해 평가명령을 발부합니다. 평가명령은 부동산의 감정평가를 위해 필요한 절차로서, 일정 기간(보통 2주간) 동안 감정평가사를 통해 부동산의 시세를 산정하게 됩니다.

감정평가사/공과금체납 관청에 최고(2주간)

평가명령을 통해 부동산의 가치가 확인된 후, 감정평가사는 부동산의 시세를 정확하게 산정하기 위해 해당 지역의 시세 동향과 비교하여 가장 합리적인 가치를 평가합니다. 또한, 부동산에 관련된 공과금 체납 여부를 확인하기 위해 관련된 관청에 최고하게 됩니다.

결론:

부동산 경매는 여러 단계를 거쳐 진행되는 복잡한 절차입니다. 경매신청부터 입찰 실시까지 여러 단계를 거쳐 진행되며, 준비절차 진행 기간은 보통 6개월에서 10개월 정도 소요됩니다. 이러한 경매 절차를 정확하게 이해하고 준비하는 것이 중요합니다. 부동산 경매에 참가하려는 경우, 전문가와 상담하여 필요한 절차를 준수하는 것이 중요합니다.

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