시가화조정구역은 용도구역의 한 종류로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 의해 정해집니다. 도시의 무질서한 시가화를 방지하고자 함이며, 이로 인한 계획적인 개발을 도모하기 위한 구역을 말합니다. 대통령령으로 정한 기한내(5~20년) 시가화를 유보하고 이미 시가화조정구역 범위 안에 사업을 진행중이라면 해당 지역 관리 및 담당자의 허가를 받아 지속가능한 것이 특징입니다. 시가화조정구역 정의와 건축 행위 및 사업 특례에 대해서 아래와 같이 알아보도록 하겠습니다.
시가화조정구역 정의와 건축 행위 및 사업 특례
시가화조정구역 이란?
시가화조정구역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 의한 용도구역의 한 종류이며, 도시지역 및 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적·단계적인 개발 도모를 위하여 대통령령으로 정한 일정 기간 5년에서 20년 이내로 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되는 지역에 대해 시ㆍ도지사는 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 지정 또는 변경을 도시ㆍ군관리계획으로 결정할 수 있습니다.
하지만 국가계획과 연계하여 시가화조정구역의 지정 또는 변경이 필요한 경우에는 국토교통부장관이 직접 지정할 수 있습니다.
시가화조정구역에서는 제한적인 범위 내에서 농업·임업 또는 어업용의 건축물 건축 등은 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수의 허가를 받아 할 수 있다.
시가화조정구역 대상
대통령령이 정하는 기간 5년 이상 20년 이내 동안 개발을 위하여 도입된 시가화조정구역은 아래 지역을 대상으로 지정하도록 합니다.
- 도시의 무질서한 시가화를 방지하기 위하여 일정 기간을 제한 할 필요가 있는 지역
- 도시의 개발을 도모하기 위하여 일정 기간 유보할 필요가 있는 지역
- 국가의 주요정책을 수행을 위해 일시적으로 중단을 할 필요가 있는 지역
시가화조정구역의 지정
- 시가화조정구역을 지정 또는 변경하고자 하는 때에는 당해 도시지역과 그 주변지역의 인구의 동태, 토지의 이용상황, 산업발전상황 등을 고려하여 도시ㆍ군관리계획으로 시가화유보기간을 정하여야 합니다.
- 시가화조정구역지정의 실효고시는 국토교통부장관이 하는 경우에는 관보와 국토교통부의 인터넷 홈페이지에, 시ㆍ도지사가 하는 경우에는 해당 시ㆍ도의 공보와 인터넷 홈페이지에 다음 각 호의 사항을 게재하도록 합니다.
- 실효일자
- 실효사유
- 실효된 도시ㆍ군관리계획의 내용
시행중인 사업(공사)에 대한 특례
시가화조정구역 결정 당시 이미 사업(공사)에 착수한 자는 이를 유지하기 위해 시가화조정구역 고시일로부터 3월 이내 그 사업(공사)의 내용을 관할 각 지역 시장 및 지사 또는 군수에게 신고하여 사업(공사)를 계속하도록 합니다.
시가화조정구역에서의 행위 제한
시가화조정구역에서의 도시ㆍ군계획사업은 대통령령으로 정하는 사업만 시행할 수 있습니다.
- 시가화조정구역에서는 다음 중 하나에 행위에 한정해 각 지역 시장 및 지사 또는 군수의 허가를 받아 그 행위를 할 수 있습니다.
- 농업ㆍ임업 또는 어업용의 건축물 중 대통령령으로 정하는 종류와 규모의 건축물이나 그 밖의 시설을 건축하는 행위
- 마을공동시설, 공익시설ㆍ공공시설, 광공업 등 주민의 생활을 영위하는 데에 필요한 행위로서 대통령령으로 정하는 행위
- 입목의 벌채, 조림, 육림, 토석의 채취, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경미한 행위
- 각 지역 시장 및 지사 또는 군수는 허가 받은 행위에 대하여 아래 담당자와 협의해야 합니다.
- 산림청장, 시장, 군수, 구청장 등이 허가에 관한 권한이 있는 자
- 허가대상행위와 관련이 있는 공공시설의 관리자
- 허가대상행위에 따라 설치되는 공공시설을 관리하게 될 자
- 허가를 받지 아니한 행위를 하는 자에 관하여는 토지의 원상회복을 명할 수 있으며, 이에 이행 보증금을 사용할 수 있습니다.
- 허가의 기준 및 신청 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정합니다.
시가화조정구역안에서 할 수 있는 건축 행위 [별표 24]
- 농업·임업 또는 어업을 영위하는 자가 행하는 다음 각목의 1에 해당하는 건축물 그 밖의 시설의 건축
- 축사
- 퇴비사
- 잠실
- 창고 (저장 및 보관시설)
- 생산시설 (단순가공시설)
- 관리용건축물로서 기존 관리용건축물의 면적을 포함하여 33제곱미터 이하인 것
- 양어장
- 허가에 의하여 할 수 있는 행위
- 주택 및 그 부속건축물의 건축으로서 다음의 1에 해당하는 행위
- 주택의 증축 (기존주택의 면적을 포함하여 100제곱미터 이하에 해당하는 면적의 증축을 말한다)
- 부속건축물의 건축 (주택 또는 이에 준하는 건축물에 부속되는 것에 한하되, 기존건축물의 면적을 포함하여 33제곱미터 이하에 해당하는 면적의 신축·중축·재축 또는 대수선을 말한다)
- 마을공동시설의 설치로서 다음의 1에 해당하는 행위
- 농로·제방 및 사방시설의 설치
- 새마을회관의 설치
- 기존정미소(개인소유 포함)의 증축 및 이축 (시가화조정구역의 인접지에서 시행하는 공공사업으로 인하여 시가화조정구역안으로 이전하는 경우를 포함한다)
- 정자 등 간이휴게소의 설치
- 농기계수리소 및 농기계용 유류판매소(개인소유의 것을 포함한다)의 설치
- 선착장 및 물양장(소형선 부두)의 설치
- 공익시설·공용시설 및 공공시설 등의 설치로서 다음의 1에 해당하는 행위
- 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제4조에 해당하는 공익사업을 위한 시설의 설치
- 문화재의 복원과 문화재관리용 건축물의 설치
- 보건소·경찰파출소·119안전센터·우체국 및 읍·면·동사무소의 설치
- 공공도서관·전신전화국·직업훈련소·연구소·양수장·초소·대피소 및 공중화장실과 예비군운영에 필요한 시설의 설치
- 농업협동조합법에 의한 조합, 산림조합 및 수산업협동조합(어촌계를 포함한다)의 공동구판장·하치장 및 창고의 설치
- 사회복지시설의 설치
- 환경오염방지시설의 설치
- 교정시설의 설치
- 야외음악당 및 야외극장의 설치
- 광공업 등을 위한 건축물 및 공작물의 설치로서 다음의 1에 해당하는 행위
- 시가화조정구역 지정당시 이미 외국인투자기업이 경영하는 공장, 수출품의 생산 및 가공공장, 「중소기업진흥에 관한 법률」 제29조에 따라 중소기업협동화실천계획의 승인을 얻어 설립된 공장 그 밖에 수출진흥과 경제발전에 현저히 기여할 수 있는 공장의 증축(증축면적은 기존시설 연면적의 100퍼센트에 해당하는 면적 이하로 하되, 증축을 위한 토지의 형질변경은 증축할 건축물의 바닥면적의 200퍼센트를 초과할 수 없다)과 부대시설의 설치
- 시가화조정구역 지정당시 이미 관계법령의 규정에 의하여 설치된 공장의 부대시설의 설치 (새로운 대지조성은 허용되지 아니하며, 기존공장 부지안에서의 건축에 한한다)
- 시가화조정구역 지정당시 이미 광업법에 의하여 설정된 광업권의 대상이 되는 광물의 개발에 필요한 가설건축물 또는 공작물의 설치
- 토석의 채취에 필요한 가설건축물 또는 공작물의 설치
- 기존 건축물의 동일한 용도 및 규모안에서의 개축·재축 및 대수선
- 시가화조정구역안에서 허용되는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치를 위한 공사용 가설건축물과 그 공사에 소요되는 블록·시멘트벽돌·쇄석·레미콘 및 아스콘 등을 생산하는 가설공작물의 설치
- 다음의 1에 해당하는 용도변경행위
- 관계법령에 의하여 적법하게 건축된 건축물의 용도를 시가화조정구역안에서의 신축이 허용되는 건축물로 변경하는 행위
- 공장의 업종변경 (오염물질 등의 배출이나 공해의 정도가 변경전의 수준을 초과하지 아니하는 경우에 한한다)
- 공장·주택 등 시가화조정구역안에서의 신축이 금지된 시설의 용도를 근린생활시설 또는 종교시설로 변경하는 행위 (수퍼마켓·일용품소매점·취사용가스판매점·일반음식점·다과점·다방·이용원·미용원·세탁소·목욕탕·사진관·목공소·의원·약국·접골시술소·안마시술소·침구시술소·조산소·동물병원·기원·당구장·장의사·탁구장 등 간이운동시설 및 간이수리점에 한한다)
- 종교시설의 증축(새로운 대지조성은 허용되지 아니하며, 증축면적은 시가화조정구역 지정당시의 종교시설 연면적의 200퍼센트를 초과할 수 없다)
- 주택 및 그 부속건축물의 건축으로서 다음의 1에 해당하는 행위
- 법 제81조제2항제3호의 규정에 의하여 할 수 있는 행위
- 입목의 벌채, 조림, 육림, 토석의 채취
- 다음의 1에 해당하는 토지의 형질변경
- 위의 규정에 의한 건축물의 건축 또는 공작물의 설치를 위한 토지의 형질변경
- 공익사업을 수행하기 위한 토지의 형질변경
- 농업·임업 및 어업을 위한 개간과 축산을 위한 초지조성을 목적으로 하는 토지의 형질변경
- 시가화조정구역 지정당시 이미 광업법에 의하여 설정된 광업권의 대상이 되는 광물의 개발을 위한 토지의 형질변경
- 토지의 합병 및 분할
토지 용도 확인 방법
토지이음 지적도 서비스
토지이음 지적도 서비스는 『토지이용규제기본법』에 따른 토지이용규제정보와 『 국토의 계획 및 이용에 관한 법률』에 도시계획정보를 통합하여 제공하는 공공 포털사이트입니다.
토지이음의 목적은 과거부터 현재, 미래까지 규제정보와 도시계획정보를 제공하는 것으로 과거 토지이용규제정보서비스에서 토지이음으로 통합서비스를 변경하였습니다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률
이 법은 국토의 이용·개발과 보전을 위한 계획 의 수립 및 집행 등에 필요한 사항을 정하여 공공복리를 증진시키고 국민의 삶의 질을 향상시키는 것을 목적으로 합니다.
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제39조
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제81조
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제32조
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제88조
- 「도시·군관리계획수립지침」
무분별한 도시화를 제한하는 시가화조정구역에 대해서 알아봤습니다. 이전에 인천시 영종도를 시가화조정구역으로 추진해 주변의 무분별한 개발을 사전 봉쇄하기도 하였습니다. 말그대로 무분별한 개발로 인한 주변의 농・임・어업인들의 손해와 함께 부르는게 값인 토지투자를 규제하기 위해 어쩌면 좋은 선택일 수도 있겠단 생각을 해봤습니다.
끝까지 읽어주셔서 감사합니다.
양질의 컨텐츠를 제공하도록 노력하겠습니다.
컬럼 참고 출처-「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 , 서울 도시계획 포털