안심 전환 대출(보금 자리론) 설명 및 장,단점 : 특례 보금 자리론 (ver.2023)

특례 보금 자리의 안심 전환 대출은 변동금리에서 고정금리로 전환하여 주택담보대출을 장기적으로 대환하는 상품으로, 주택 구입에 필요한 자금을 보다 우대적인 조건으로 대출받을 수 있는 혜택을 제공합니다. 이 상품은 대출한도, LTV, DTI 등 일부 대출요건을 완화하여 주택 구입에 도움을 주고 있으며, 주택 소유를 지원하여 안정적인 주거 환경 조성에 기여하고 있습니다. 주택 구입용, 보전용, 상환용으로 자금을 사용할 수 있으며, 우대금리를 통해 사회적 배려층에게도 유리한 대출 조건을 제공하고 있으니 아래와 같은 사항을 통해 대출상품에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

Table of Contents

특례 보금 자리론 개요 :

– 특례 보금 자리론은 민법상 성년자로서 대한민국 국적을 가지고 있으며, 실주거용 주택에 한해 적용됩니다.

– 대출 승인 시 담보주택 평가액이 9억원을 초과하는 주택은 취급하지 않습니다.

– 소득 요건에는 제한이 없으며, 신용 평가는 NICE신용평가정보(주)의 CB점수가 271점 이상이어야 합니다.

– 주택 보유 수는 담보주택을 제외하고 무주택(구입용도) 또는 1주택(상환, 보전용도)에 해당해야 합니다.

– 대출금 이용 목적에 따라 구입용도, 보전용도, 상환용도로 구분되며, 대출금리는 4.15%~4.45% 범위 내에서 적용됩니다.

특례 보금 자리론 목적 :

– 특례 보금 자리론의 주요 목적은 생애 최초 주택구입자들에게 주택 구입을 돕고, 주택 소유를 지원하여 보다 안정적인 주거 환경을 제공하는 것입니다.

– 대출금 이용 목적에 따라 주택 구입, 보전, 상환에 맞춰 다양한 상품을 제공하여 개인의 주택 구매 계획을 지원합니다.

– 우대금리를 통해 사회적 배려층에 속하는 가구들에게도 더욱 유리한 조건을 제공하여 주택 구입 기회를 높입니다.

특례 보금 자리론 보기

안심 전환 대출 보금자리론

안심 전환 대출 (보금자리론)은 변동금리에서 고정금리로 전환하여 주택담보대출을 장기적으로 대환하는 상품으로, 주택 소유자들에게 안정적인 금리와 예측 가능한 상환 부담을 제공하는 매력적인 대출 상품입니다. 이 글에서는 안심 전환 대출의 주요 특징과 제약사항에 대해 소개하고, 이와 유사한 디딤돌대출과의 차이점을 비교하겠습니다.

적용범위

– 본 장에서 달리 정하고 있지 않은 사항에 대하여는 제1장∼제9장을 준용

상품개요

– 제1·2금융권 변동금리 주택담보대출을 장기·고정금리 정책모기지로 대환

– 「주택저당채권 양수규정」 제2조제4호의 “대출구조전환 주택저당채권”으로 간주

– ‘23.1.30일 이후 신청하여 실행된 상환용도 보금자리론은 “안심 전환 대출”취급 건으로 간주(단,「보증료 등의 운영규정」제5조제2항 간주 제외)

자금용도 및 채무자 요건

– 자금용도: 상환용도

대출신청일 현재 아래의 요건을 모두 충족하는 기존 주택담보대출을 상환하기 위하여 대출을 신청하여야 함

1. 정책모기지, 고정금리대출 등을 제외한 주택담보대출

– 정책모기지: 보금자리론, 적격대출, 내집마련 디딤돌 대출 등 주택도시기금 대출

– 고정금리 대출: 대출실행일부터 만기까지 금리가 완전히 고정된 만기 5년 이상의 대출 (금감원 현행 ｢고정금리·비거치식 분할상환 대출 인정기준｣의 ‘1. 가. 고정금리대출’기준 준용)

– 기타: 한도대출, 기업대출

2. ‘22.8.16일 까지 실행된 주택담보대출

– 채무자 및 배우자 국적: 채무자 및 배우자가 주민등록표 등본에 기재된 대한민국 국민

– 외국인, 시민권자, 영주권자, 재외국민, 국외이주신고자에 대해서는 취급불가 (다만, 배우자가 외국인(외국국적동포 등 포함)인 경우 주민등록 또는 국내거주(거소신고) 사실을 증빙하는 경우에 한하여 취급 가능)

– 주택보유 수: 대출신청일 현재 1주택 (본건 담보주택)

대출한도

– 기존대출의 잔액 범위 내에서 최대 3.6억원※(100만원 단위로 산정하되, 100만원 미만 금액은 절상)

※ 대출한도를 변경하는 경우 담당 부서장이 별도 통지하는 바에 따름

LTV 및 담보주택 요건

– LTV: 70% 이내※ ※ 제6장 ‘1. LTV’에도 불구하고 주택유형·신용점수·인정소득 여부와 무관하며, 담보주택이 조정지역에 소재하는 경우에도 LTV 차감(10%p) 미적용

– 담보주택가격: 대출신청일 현재 6억원 이하

※ 담보주택가격을 변경하는 경우 담당 부서장이 별도 통지하는 바에 따름

– 담보평가방법: 담보주택의 평가방법은 제6장 ‘5. 담보주택의 세부평가 방법 및 적용순서’를 준용하되, ‘분양가액’은 미적용

– 시세정보가 있는 경우 감정평가액 적용 불가

– 공시가격을 이용하여 담보주택 평가 시 국토교통부장관(지자체장)이 평가·공시한 가격에 현실화율을 반영한 공시가격을 적용. 다만, 복합용도 건축물 및 임대차 있는 기타주택은 공시가격을 적용하지 않고 감정평가액을 적용

※ 공시가격 현실화율은 담당 부서장이 별도 통지하는 바에 따름

– 공시가격으로 담보주택 평가 시 대출한도 부족으로 채무자가 감정평가를 요청하는 경우 감정평가액을 담보주택가격으로 적용

– 공시가격 있음에도 불구하고 감정평가를 실시하는 경우 감정평가액이 담보주택 상한가격 초과 시 상한가격을 담보주택 가격으로 간주

※(복합용도 건축물 제외)

※ (예시) 담보주택가격 요건이 4억원(3억원)일 때 ‘현실화율 을 반영한 공시가격’ 3억 8천만원(2억 8천만원), ‘감정평가액’ 4억 3천만원(3억 3천만원)인 경우 → 담보주택 상한가격인 4억원(3억원)을 적용

DTI 및 소득요건

– DTI: 60% 이내(제4장 ‘1. DTI’에도 불구하고 담보주택이 조정지역에 소재하는 경우에도 DTI 차감(10%p) 미적용)

– 소득요건: 부부합산 연소득 1억원 이하

– 증빙소득으로 국내발생 소득에 한하여 인정 가능 – 채무자와 배우자의 1개년 증빙소득으로 산정하고, 소득발생 기간이 1년 미만인 경우 연환산하여 환산 소득을 100% 인정(단, 사업소득의 경우는 연환산 여부 선택 가능)

– 건강보험료 납부내역으로 추정한 인정소득※도 증빙소득과 동일하게 적용 가능 (이하 ‘특례인정소득’)

※ 제5장 ‘5. 인정소득에 따른 연소득 산정 및 입증방법’중 소득 증명이 어려운 경우(①~④)가 아니더라도 적용

– 특례인정소득을 위한 소득 산정 방법은 제5장 ‘5. 인정소득에 따른 연소득 산정 및 입증방법’을 준용하되, 건강보험 직장가입자에 한하여 아래와 같이 별도 특례인정소득 산정 기준을 적용

– 직장가입자 별도 특례인정소득 산정 기준

1. 별도 연소득 한도(5천만원) 적용 없이 추정된 소득액을 100% 인정
2. 현 직장 재직기간이 3개월 미만으로 납입내역 증빙이 어려운 경우(신규 입사자 또는 이직자 등) 신청일 기준 최근 1개월 이상의 보험료 납부내역으로도 연소득 추정 가능
3. 채무자와 배우자가 모두 직장가입자인 경우 특례인정소득 합산 및 다른 증빙소득과의 합산이 가능

– 소득요건 또는 DTI 초과를 사유로 채무자가 요청하는 경우 2개년 증빙소득으로 적용※ 가능

※ 2개년 소득 적용 시 제5장 ‘2. 증빙소득의 연소득 산정방법’을 준용

– 신청일 현재 휴직자는 휴직 직전년도의 연소득 또는 휴직 직전 최근 1년간 연소득으로 산정하되, 신청연도를 포함하여 최근 3년내에 연속하여 1개월 이상의 소득발생이 없는 경우에는 연소득이 없는 것으로 간주

대출만기, 상환방식, 금리, 조기(중도)상환수수료 등

– 대출만기: 10년, 15년, 20년, 30년

– 상환방식: 원금균등상환, 원리금균등상환

– 대출금리: u-보금자리론 적용금리 대비 0.45%p 인하

– 단, 채무자가 만 39세 이하(‘22.9.15일 기준)이면서 부부합산 연소득 6천만원 이하인 경우 u-보금자리론 적용금리 대비 0.55%p 인하

– 가산금리: 제3장 ‘6. 가산금리’중 투기지역 가산금리(0.1%p) 미적용

– 조기상환수수료: 본 건 대출에 대한 조기(중도)상환수수료 면제

– 기타: 제11장 ‘유한책임 보금자리론’, 제12장 ‘주택연금 사전예약 보금자리론’ 미적용

다중채무자에 대한 취급 유의사항

– 다중채무자에 대한 취급원칙: 담보주택에 기존 주택담보대출이 2건 이상 존재하는 경우 1순위 근저당권 설정※가능한 대출만 대환 허용

※ 본 건 대출을 후순위로 취급 가능한 경우는 제8장 ‘2. 1순위 한정근저당권의 설정’참조

– 다중채무자에 대한 세부취급기준 – 본 건 LTV한도 및 대출한도 내에서 모두 대환 가능

– 다중채무의 취급금융기관이 서로 다른 경우에도 모두 대환 가능하며, 공사 사전심사 방식이 아닌 대출인 경우 1순위 기존대출 취급기관에서 취급

– 다만, 기존 주택담보대출 중 정책모기지가 아닌 고정금리 대출 또는 기타 기업·한도대출이 포함된 경우 전체 대출에 대하여는 취급 불가※(다중채무자에 대한 안심 전환 대출 취급사례 표 참조)

※ 선순위가 보금자리론 또는 주택도시기금 대출인 경우 후순위로 안심 전환 대출 취급 가능하나, 그 외의 경우 선순위 대출로 인정 불가

기타사항

– 채무인수: 채무자의 배우자, 상속으로 인한 채무인수자 이외의 제3자에 대한 채무인수 불가

– 처리기한: 제9장 ‘4. 처리기한’에도 불구하고, 대출신청 후 대출승인 기한 및 대출승인 후 대출실행 기한은 담당 부서장이 별도 통지로 정하는 바에 따름

– 전결: 공사가 사전심사 하는 경우 [별표1] ‘사전양수적격심사 관련 전결 사항표’에도 불구하고, 팀장 전결로 처리

다중채무자에 대한 안심 전환 대출 취급사례 표

– 동일은행 2건 이상

A은행 주담대 A은행 주담대 {A은행 주담대}
LTV 한도 내에서 모두 전환 가능
A은행 주담대 (보금, 디딤) A은행 주담대 {A은행 주담대}
LTV 한도 내에서 2,3순위 대출만 전환 가능

– 타행 또는 제2금융권 대출 포함 시

A은행 주담대 B은행 주담대 C생명 주담대
LTV 한도 내에서 모두 전환 가능
A은행 주담대 (보금, 디딤) B은행 주담대 C생명 주담대
LTV 한도 내에서 2,3순위 대출만 전환 가능

– 기업·한도대출인 주택담보대출 포함 시

A은행 주담대 A은행 기업대출 (주담대) {A은행 주담대}
전체대출에 대하여는 A은행 기업대출 취급불가 (주담대) A은행 주담대 {A은행 주담대}
LTV 한도 내에서 적용

안심 전환 대출과 디딤돌 대출 비교

안심 전환 대출 (보금 자리론)

장점 :

1. 변동금리에서 고정금리로 전환되어 불확실한 이자 상승에 대비할 수 있습니다.

2. 원리금 균등상환 방식으로 월상환액을 일정하게 유지할 수 있어 예상 가능한 상환 부담이 있습니다.

3. 대출 신청 시 주택담보대출로 간주되어 저금리 대출 상품을 이용할 수 있습니다.

4. 채무자의 나이와 소득에 따라 다양한 대출 기간과 금리 조건을 선택할 수 있습니다.

단점 :

1. 대출 금리가 현재 시장 금리보다 상대적으로 높을 수 있으며, 상환 기간에 따라 이자 부담이 증가할 수 있습니다.

2. 대출 신청과 승인 절차가 복잡하고, 추가적인 서류 및 절차가 필요할 수 있습니다.

3. 주택 담보가 필요하기 때문에 주택 소유자에 한정된 상품입니다.

4. 이전에 가입한 보험상품이나 다른 금융 상품을 중도 해지해야 할 수 있습니다.

디딤돌 대출

장점 :

1. 신규 주택 구입자를 위한 정부 지원 정책으로 저금리 대출 상품을 제공합니다.

2. 상환 기간과 대출 금액을 유연하게 선택할 수 있으며, 상환 방식도 선택 가능합니다.

3. 대출 이자를 일부 또는 전액 감면해주는 정부 지원 정책을 활용할 수 있습니다.

4. 주택 구입을 위한 초기 자금 부담을 완화시켜줍니다.

단점 :

1. 보증금, 주택가액 등 몇 가지 제한 사항이 있어서 대출한도에 제한이 있을 수 있습니다.

2. 일부 지역이나 주택 유형에 대해서만 적용되며, 대출 한도가 주택 구입 비용에 부족할 수 있습니다.

3. 주택 구입 시 필요한 자금을 완전히 대체하지 못할 수 있으며, 추가 자금을 구비해야 할 수 있습니다.

4. 일부 대출 상품은 높은 인기로 인해 경쟁이 치열할 수 있어서 대출 신청이 어려울 수도 있습니다.

	안심 전환 대출 (보금 자리론)	디딤돌 대출
장점	변동금리에서 고정금리로 전환 가능 원리금 균등상환 방식으로 상환 부담 예측 가능 대출 금리 및 기간 선택 다양성 주택담보대출로 저금리 대출 이용 가능	신규 주택 구입자를 위한 정부 지원 대출 상품 저금리 대출 상품 제공 대출 이자 일부 감면 정책 지원 초기 자금 부담 완화
단점	대출 금리가 상대적으로 높을 수 있음 대출 신청 및 승인 절차가 복잡함 주택 소유자에 한정된 상품 보험상품 해지 등 추가 절차 필요	보증금, 주택가액 등 제한 사항 대출 한도 제한 가능성 추가 자금 구비 필요 대출 신청 어려울 수 있음

참고 : 안심 전환 대출 (보금 자리론)과 디딤돌대출은 개인의 상황과 욕구에 따라 장단점이 다를 수 있습니다. 상세한 조건은 해당 기관의 공식 웹사이트나 담당 기관으로 문의하여 확인하는 것이 좋습니다. 적절한 대출 상품 선택을 위해 개인의 재정 상태와 목표를 고려하여 결정하는 것이 중요합니다.

안심 전환 대출과 디딤돌 대출은 개인의 상황과 욕구에 따라 장단점이 다릅니다. 안심 전환 대출은 주택담보대출 안정성을 추구하는데 적합하며, 디딤돌대출은 신규 주택 구입자를 위해 초기 자금 부담 완화에 도움이 됩니다. 개인의 재정 상태와 목표를 고려하여 적절한 대출 상품을 선택하는 것이 중요합니다. 자세한 조건은 해당 기관의 공식 웹사이트나 담당 기관으로 문의하여 확인하시기 바랍니다.

아울러 특례 보금 자리론은 변동금리에서 고정금리로 전환하여 주택담보대출을 장기적으로 대환하는 상품입니다. 주택 구입에 필요한 자금을 저렴한 금리와 우대적인 대출 조건으로 대출받을 수 있어, 주택 구매를 희망하는 개인들에게 큰 도움이 될 것으로 기대됩니다. 주택 구입, 보전, 상환 등 다양한 용도로 자금을 사용할 수 있으며, 사회적 배려층에 속하는 가구들에게도 유리한 우대금리를 제공하여 더 많은 분들이 안정적인 주거를 실현할 수 있도록 지원하고 있습니다

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