역전세 뜻과 현상에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 역전세란 임대인(집주인)이 대가를 지불하고 집을 빌린 임차인(집을 빌린 사람)에게 계약 만기시 돌려줄 돈이 없어 계약금을 깎아 재계약하는 것을 말합니다.
이 역전세가 생기면 깡통전세라는 것도 생겨나게 되며, 이는 전세사기로 이어질 수가 있습니다. 역전세라는 것은 무엇인지 살펴보고 깡통전세와 그 사기방법 몇가지를 예시로 알아보고 예방법도 확인해보도록 하겠습니다.
역전세 뜻과 현상 그리고 이유 : 깡통전세와 전세사기, 예방법
역전세 뜻과 현상
새로운 임차인(집을 빌릴 사람)을 구하지 못해 곧 만기가 다가올 현 임차인(집을 빌린 사람)에게 계약금을 돌려주지 못하는 것을 말하며, 집주인이 계약 만기 예정인 현 임차인(집을 빌린 사람)에게 임대시 계약한 계약금을 돌려주지 못해 반대로 계약금을 깎아주어 계약을 연장하는 현상을 역전세라고 합니다.
또 집주인이 임차인(집을 빌린 사람)에게 전세보증금을 돌려주는 데 어려움을 겪고 있는 것을 역전세난이라고 합니다. 역전세난은 역전세가 생기며 자연스럽게 전세보증금을 돌려주지 못하게 되는 현상을 말합니다.
- 계약금을 돌려주지 못해 계약금을 깎아주어 재계약으로 연장하는 현상
- 전세보증금을 돌려주는 데 어려움을 겪는 것 – 역전세난
역전세 이유는 정부 규제
위에서 말했듯 집주인이 임차인(집을 빌린 사람)에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 것을 말하며, 이는 신규 입주 물량(아파트, 빌라 등)의 공급이 늘어나며 기존 임차인(집을 빌린 사람)이 분양을 받아 이사를 갈 경우 기존에 전세보증금을 빼서 분양 잔금으로 해결해야 하는데 집주인이 유동성통화(보유한 돈)량이 없어 전세보증금을 돌려주지 않는 상황인 것입니다.
기존 주택보유자(집주인)의 경우에도 새로운 주택으로 옮기기 위해 기존 주택을 팔거나 새로운 임차인(집을 빌리는 사람)을 두어야 매매금이나 전세보증금으로 잔금을 치를 수 있지만 신규 입주 물량이 늘어나 집을 사줄 사람도 빌릴 사람도 없어 잔금을 치를 돈이 없어 금전적 어려움을 겪고 있습니다.
이 같은 이유는 대출규제와 높아진 금리로 인해 유동성(시중에 돌아다니는 돈)이 묶여 있어 생기는 현상입니다.
- 높아진 금리와 대출규제
- 고물가로 인한 유동성 흡수
역전세를 해결하는 정부의 자세
현 정부에서는 역전세를 해결하고자 보증금 반환용 DSR 즉, 전체 부채의 원리금 상환 비율을 완화하려고 합니다. 만약 DSR이 40%에서 100%로 바뀌게 된다면 내 연봉 비율에 해당하는 대출이 가능해져 당장은 역전세난을 해결할 수 있을지 모르겠습니다.
하지만 전문가의 의견에 따르면 정부가 보증금 반환용 DSR을 완화하게 되면 추후 심각한 가계부채가 증가되어 더 힘들어질 것이라는 우려의 목소리를 높였습니다.
- 보증금 반환용 DSR 완화
- 심각한 가계부채 우려
깡통전세란 무엇일까?
집값보다 전세 임대 계약금이 더 큰 현상을 말합니다. 주택가격과 전세가격의 갭이 적은 주택을 구매하는 방식을 갭투자라고 합니다. 이렇게 갭투자는 구입한 주택을 나중에 매각시 시세차익을 거두는 투자방식입니다.
갭투자 방식에서 시세차익을 얻기 위해 주택을 부동산 시장에 내놓지만 매매 시기를 잘못 선택하면 매각이 이뤄지지 않아 주택가격이 하락하고 갭투자해서 주택을 구입했을 당시보다 주택의 가격이 더 하락하여 손해를 보게 됩니다.
주택을 매각하려고 해도 주택가격이 전세보증금보다 적어 투자자가 손해를 보거나 임차인(집을 빌린 사람)이 전세보증금을 돌려받지 못하는 현상을 깡통전세라고 합니다.
- 주택가격이 전세보증금보다 적은 것
- 이로인해 전세보증금을 임차인에게 돌려주지 못하는 현상
- 역전세가 생기면 깡통전세가 함께 따라옴
깡통전세와 전세사기 사례 예시
역전세난과 깡통전세가 생겨나면서 이를 이용한 전세 사기 범죄가 늘어나고 있습니다. 보통 시세를 확인하기 어려운 신축 빌라에서 많이 발생하며, 시세를 부풀려 임차인을 모집하고 중간에서는 중개인이 수수료를 챙기고 불량 임대사업자등에 명의를 넘기는 사기가 대표적입니다.
금액으로 예를 들어보겠습니다. 주택의 공급이 많아져 신규 분양을 하지 못한 건축주는 갭투자자에게 집의 가격을 2억으로 할인하고 분양가를 이보다 1억 높게 작성하게 됩니다. 그럼 부풀려진 분양가 3억짜리 집을 공인중개사가 2억 5천만원에 전세 계약을 완료하고 수수료를 챙기게 됩니다.
건축주는 집을 할인 매각하여 신규 분양을 완료하게 되고 갭투자자는 차익을 얻고 공인중개사는 수수료를 챙기게 됩니다. 이후 문제가 되는 부분이 계약이 만료되는 시점에서 새로운 임차인을 구하지 못하면 임차인(집을 빌린 사람)의 돈으로 집을 구입한 투자자는 전세보증금을 돌려줄 수 없게 되어 임차인의 발이 묶여버리는 문제가 발생합니다.
이 밖에 사기 방법으론 전세계약이 완료된 집에 집주인이 바뀌면서 그 집으로 담보대출을 받아 보증금을 돌려받지 못하는 경우, 신용상에 문제가 있는 집주인으로 바뀌는 경우, 깡통전세 사기, 이중계약 등등 많은 사기 사례가 생겨나고 있습니다.
- 담보대출로 인해 보증금을 돌려주지 못하는 경우
- 집주인이 블랙리스트인 경우
- 깡통전세로 인한 사기
- 이중계약으로 인한 사기
전세사기 예방법으로 내 재산 지키기
전세라는 제도는 임차인과 임대인의 이해관계가 맞아 발전된 거래형태이며, 우리 나라를 포함한 정말 극소수의 2~3개 국가에서만 시행하는 제도입니다. 하지만 이를 악용하는 사례도 많이 생겨나고 있는 것은 사실이며, 전세 사기를 친 사기꾼도 나쁘지만 이를 다 가려낼 수 없기에 우리 스스로가 사기로 부터 강해져야 하고 이를 잘 골라내는 법을 알아야 내 소중한 재산을 지켜낼 수가 있는 것입니다.
그런 아래 간략한 방법으로 전세사기를 막을 수 있는 방법을 알아보고 자세한 내용은 링크를 참조하시기 바랍니다.
전세계약 전
- 주택상태 확인
- 적정 전세가율 확인
- 권리관계 확인
- 임대인의 세금 체납 여부
전세계약 당일
- 임대인 신분 확인
- 공인중개사 정상엽업 상태 여부
- 주택임대 표준계약서 활용
- 권리관계 재확인 하기!
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끝까지 읽어주셔서 감사합니다.
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