서울의 오피스텔 매매 시장은 전년 대비 거래가 3분의 1 수준이 되며 깊은 침체 상태에 놓여있다. 특히 올해 서울 오피스텔 시장은 2021년 현재 기존에 받은 오피스텔 PF 대출과 오피스텔 취득세, 대환 및 오피스텔 담보대출, 부가가치세 면제 등을 포함한 수많은 이유로 깊은 침체가 형성되어 있다. 이에 따라 분양 업체들은 다시 분양에 나서려는 계획을 세우고 있지만 오피스텔 시장은 전년 대비 거래가 3분의 1 수준이 되며 깊은 침체 상태에 놓여있다. 가장 큰 문제는 오피스텔 대출 및 취득세에서 불리한 면이 많다는 것이다.
오피스텔 매매 거래, 아파트 대비 단점 많음
2023년 2분기 오피스텔 가격동향조사 보고서에 따르면, 전국에서 오피스텔 매매가격은 전 분기 대비 0.85% 하락하여 지속적인 하락세를 보이고 있다. 이는 4분기 연속으로 하락세를 이어가면서 거래도 저조한 편이다. 이러한 오피스텔 매매 거래의 저조함은 아파트 등과 비교하여도 세금 측면에서 불리하며, 오피스텔 대출을 받거나 오피스텔 취득세 등에서도 불리함이 많이 있다.
보유 대하에 리스크 부담 증가, 재산세 부담도 증가
2020년부터 보유 주택 수에 주거형 오피스텔이 포함되기 시작하면서, 오피스텔을 보유하는 것이 더욱 불리해진다. 재산세와 종합부동산세 부담까지 더해져 월세 전가도 늘고 있다. 이로 인해 오피스텔을 보유할 경우 리스크 부담도 증가하게 된다. 또한, 이러한 부담은 PF 시장의 부실을 불러왔으며, 제2금융권의 리스크를 높일 수도 있음을 예상해볼 수 있다.
제2 차 대책으로 오피스텔 대신 라이프스타일 생활공간 도입
산업통상자원부 등 관계부처는 작년 11월 제2차 주거불안정 위기대응 대책을 발표했다. 이에 따르면, 단순한 주거시설에서 벗어나 라이프스타일 생활공간으로 변화를 추진하며, 이를 위해 아파트와 비교해 저렴하고 짧은 계약기간을 제공하는 도시형 생활주택에 대한 수요 증대 등을 유도할 계획으로 알려져 있다. 이번 대책으로 인해 오피스텔 대신 라이프스타일 생활공간이 주목받을 것으로 예상해 본다.
오피스텔 대출과 취득세, 대환 및 담보대출 특혜 규제
현재 서울에서는 오피스텔 대출과 취득세, 대환 및 담보대출 등 오피스텔 매매 관련 부동산 자산금융 상품에 대한 특혜 규제를 강화하고 있다. 이는 재산세와 종합부동산세 부담 등으로 인한 오피스텔 시장 침체를 해소하고, 아파트와 같은 다른 부동산 상품들에 비해 불리한 면을 보완하기 위한 기업들의 노력이라 엿볼 수 있겠다.
오피스텔 시장, 아파트와 대비해 불리한 조건이 느껴지는 이유
1. 주택 수 산정과 세금 부과
: 오피스텔은 아파트에 비해 높은 세금을 부과받으며, 주거용 주택보다 주택 수 산정이 어렵다.
| 주택 유형 | 주택 수 산정 기준 | 취득세 부과율 | 재산세 부과율 |
|---|---|---|---|
| 아파트 | 독립적인 주거 공간 | 1.1% | 공시지가의 0.3% |
| 오피스텔 | 독립적인 주거 공간 | 4.6% | 공시지가의 0.3% |
| 상가주택 | 상가 및 주거 공간 겸용 | 4.6% | 공시지가의 0.3% |
| 주택용 오피스텔 | 주택 및 사무실 겸용 | 4.6% | 공시지가의 0.3% |
위 표에서 주택 유형별로 해당하는 주거 형태와 주택 수 산정 기준이 나와있다. 또한, 각 주택 유형에 대한 취득세 부과율과 재산세 부과율도 표에 포함되어 있으며, 이 정보를 참고하여 주택 유형에 따른 세금 부과율을 알 수 있다. 다만, 지역에 따라 부과율이 다를 수 있으므로 구체적인 세금 부과율은 해당 지역의 법령을 참고하기를 바란다.
2. 오피스텔 대출 및 취득세 비교
: 대출 부분에서도 아파트보다 불리한 조건을 가지고 있으며, 취득 시점에 업무시설로 분류돼 취득세 4.6%를 적용받는 등 아파트와 비교했을 때 다른 부분이 많다.
| 구분 | 대출 한도 | 금리 | 취득세 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 신한은행 | 최대 5억원 | 연 2.6% | 4.6% | 오피스텔 대출 가능한 은행 |
| 국민은행 | 최대 3억원 | 연 2.68% | 4.6% | 오피스텔 대출 한도가 낮음 |
| 하나은행 | 최대 5억원 | 연 2.73% | 4.6% | 오피스텔 대출 한도는 신한과 동일 |
| 우리은행 | 최대 5억원 | 연 2.72% | 4.6% | 신한 오피스텔 대출 금리와 비슷 |
| 기업은행 | 최대 2.5억원 | 연 2.69% | 4.6% | 오피스텔 대출 한도가 낮음 |
※ 금리는 2021년 9월 기준이며, 대출 한도와 취득세는 지역별로 차이가 있을 수 있습니다.
3. 부동산PF 시장 부실, 리스크 증가 우려
: 오피스텔 시장은 분양 양도율이 낮아 시장이 깊은 침체에 놓여있어 부동산PF 시장의 부실과 제2금융권의 리스크 증가의 우려가 있다.
4. 가격 하락세와 시장 변화
: 최근 전국 오피스텔 가격이 하락세를 보이고 있지만, 시장 변화에 대한 관심이 필요하며, 월세인 경우 집주인의 세부담이 월세 전가 될 가능성이 높아졌다는 점도 고려해야 합니다.
오피스텔 매매 시장은 현재 깊은 침체 상태를 겪고 있다. 여러 가지 이유로 인해 오피스텔을 보유하거나 매매하는 것은 많은 부담을 가지고 있다. 이에 따라 산업통상자원부 등 대부분의 기관들은 라이프스타일 생활공간 도입을 추진하고 있으므로 해당 분야의 업계들에게 관심이 필요하다. 차후 규제로 인해 시장 상황이 개선될 수도 있지만, 대책 없는 오피스텔 매매 현재 시장은 여전히 매우 어렵다고 느껴진다.