개포주공5단지 재건축 3대 인가 완료 | 4억 호가 상승과 양도세 이슈

서울 강남구 개포동의 대표적인 재건축 단지인 개포주공5단지가 최근 관리처분계획인가를 받으며 재건축 필수 3대 인가를 모두 완료했습니다. 1983년 준공된 43년차 노후 단지가 드디어 1,279가구 초대형 신축 단지로 거듭나게 된 것입니다.

특히 관리처분인가 직후 매매 호가가 단 한 달 사이 3억~4억원 이상 급등하면서 시장의 뜨거운 관심을 받고 있습니다. 가격 급등의 주요 원인은 양도소득세 부담이 크게 늘어나면서 매도자들이 세금을 호가에 반영했기 때문입니다. 이번 글에서는 개포주공5단지의 재건축 인가 현황부터 호가 상승 배경, 양도세 이슈, 향후 일정까지 완벽하게 정리해드리겠습니다.

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재건축 3대 인가 완료 현황과 사업 개요

개포주공5단지는 2025년 9월 관리처분계획인가를 받으며 재건축 필수 3대 인가를 모두 완료했습니다. 2020년 12월 조합설립인가, 2023년 10월 사업시행인가에 이어 5년 만에 마지막 관문을 통과한 것입니다. 이로써 단지는 본격적인 이주·철거·착공 단계로 진입하게 되었습니다.

신축될 ‘개포써밋187’은 지하 4층~지상 35층, 14개동 1,279가구 규모의 초대형 단지입니다. 시공사는 대우건설이 선정되었으며, 전용 59~157㎡까지 다양한 평형이 공급됩니다. 특히 토지등소유자 955가구, 일반분양 166가구, 소형주택 145가구로 구성되며, 일반분양 물량은 실수요자와 투자자들의 큰 관심을 받을 것으로 예상됩니다.

인가 종류	완료 시기	주요 내용
조합설립인가	2020년 12월	재건축 조합 공식 승인
사업시행인가	2023년 10월	시공사 대우건설 선정
관리처분인가	2025년 9월	분양가·입주권 확정

한 달 만에 4억 급등한 호가와 매매 시세

관리처분인가 이후 한 달 동안 개포주공5단지의 매매 호가는 3억~4억원 이상 급등했습니다. 가장 인기 있는 전용 74㎡(31평형)의 경우 기존 33~34억원에서 최근 38억원까지 상승했으며, 가장 저렴한 매물도 35억 5,000만원 선에서 거래되고 있습니다.

이러한 급격한 가격 상승의 직접적인 원인은 양도소득세 부담입니다. 관리처분인가 이후 거래는 ‘입주권’ 형태로 전환되어 세금 계산 방식이 달라지며, 매도자들은 늘어난 세 부담을 호가에 반영하게 됩니다. 특히 장기 보유자의 경우 양도차익이 크게 발생하면서 세금 부담이 수억원에 달하는 경우도 있어, 이를 매수자에게 전가하려는 움직임이 두드러지고 있습니다.

전용면적	인가 전 호가	현재 호가	상승폭
59㎡	28억원	32억원	+4억원
74㎡	33~34억원	38억원	+4~5억원
84㎡	35억원	39억원	+4억원

양도소득세 부담 증가와 절세 전략

관리처분인가 이후 개포주공5단지 매도 시 양도소득세 부담은 크게 증가합니다. 인가 전에는 일반 주택 양도로 간주되어 1세대 1주택 비과세나 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있었지만, 인가 후에는 ‘입주권’ 거래로 전환되어 과세 방식이 완전히 달라집니다.

특히 최근 양도세 제도 변경으로 분양권 매매 시 양도세까지 합산한 금액이 과세 기준이 되어 실제 세 부담이 더욱 커졌습니다. 재건축 추진 단지 투자자라면 관리처분인가 전 매도가 세금 측면에서 일반적으로 유리하며, 부득이 인가 후 매도해야 한다면 장기보유특별공제를 최대한 활용하고, 필요경비를 꼼꼼히 증빙하는 것이 절세의 핵심입니다. 전문 세무사와 상담하여 개인별 최적 전략을 수립하시기 바랍니다.

향후 진행 일정과 투자 전망 분석

개포주공5단지 조합은 2025년 내 이주 시작, 2026년 상반기 철거, 2027년 상반기 착공 및 분양을 목표로 빠른 사업 진행을 강조하고 있습니다. 특히 상가를 초기에 선매입해 상가 소유주와의 분쟁을 사전에 해결함으로써 사업 가속화의 발판을 마련했다는 평가를 받고 있습니다.

인근 개포주공6·7단지, 경남·우성3차·현대1차 등도 관리처분인가 및 재건축 진행 속도를 높이고 있어, 개포동 일대가 미니 신도시급 신축 단지로 탈바꿈할 것으로 기대됩니다. 신축 효과와 정비사업 시너지로 장기적인 시세 상승 기대감이 높아지고 있으며, 교통·교육·생활 인프라 개선과 함께 투자 가치가 더욱 부각될 전망입니다. 다만 분양가 상한제 적용 여부와 일반분양 물량 경쟁률을 주시할 필요가 있습니다.

자주 묻는 질문