전세사기 근절을 위한 방어 전략 : 부동산 사기꾼의 함정을 피하는 방법 Part.1

 

# 전세 사기               # 전세사기               # 지원 상담소               # 보금자리론

 

요즘 전세사기 피해자가 많이 늘어나고 있습니다. 비단 전세 사기범들의 문제만이 아닐 수 있습니다. 우리나라는 다른 나라와는 다르게 부동산 전세라는 제도가 있는데 이를 악용하는 사람들이 늘고 있어 전세 임차인 스스로가 이런 부당한 사기를 당하지 않도록 노력하는 방법도 피해를 예방하는 하나에 방법이라고 할 수 있겠습니다.

그럼 어떤 것을 알고 어떤 것을 피해야 하는지 아래 항목들을 체크하여 전세 계약시 하나하나 꼼꼼하게 살피어 피해를 당하지 않도록 하였으면 합니다.

 

부동산 사기꾼의 함정, 전세사기 피하는 법, 방어 전략 및 유의사항 Part.1 : 전세 계약 전

 

전세계약 전

 

 

1. 주택상태 확인

1. 1. 건축물대장 열람을 통해 불법, 무허가 주택여부를 확인해 봅니다.
   2. 현장 확인을 통해 임대인에게 하자보수를 요청합니다.

 

정부24 건축물대장 열람 [Link🔗]

 

2. 적정 전세가율 확인

1. 1. 무리한 전세금은 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있습니다. 실거래가 공개시스템과 부동산 정보 사이트(네이버, kb부동산, 직방 등)를 이용해 적정 전세가율을 확인해봅니다.
   2. 임대하는 부동산 물건지 근처의 여러 부동산을 이용해 근처 부동산의 전세가율을 확인해 봅니다.
   3. 한국부동산원의 지역별 전세가율을 체크합니다.
   4. 이와 더불어 최우선 변제가 가능한지를 확인해봐야 합니다.

 

한국부동산원 실거래가 확인 [Link🔗]

 

3. 권리관계 확인

1. 1. 인터넷 등기소에서 등기부등본을 확인해 선순위보증금 여부를 확인해 보증금의 안전여부를 확인합니다.

 

인터넷등기소 등기발급하기 [Link🔗]

 

4. 임대인 세금 체납 여부

1. 1. 국세와 지방세 미납내역을 확인해 보증금을 돌려받지 못할 위험을 예방합니다. 만약 세금이 미납되어 있다면 경매로 집이 넘어가는 경우가 있기 때문입니다.
   2. 계약체결후에는 임대인 동의 없이 미납 국세 확인이 가능합니다.

 

 

 

 

전세계약 체결 당일

 

 

1. 임대인 신분

1. 1. 임대인 직접 계약 체결시 신분증을 통한 본인 확인은 필수 입니다.
   2. 혹 임대인이 아니라 대리인이라면 위임장과 인감증명서를 꼭 확인하시기 바랍니다.

 

2. 공인중개사 정상영업 여부

1. 1. 국가공간정보포털에서 부동산중개업 조회를 통해 적법한 중개사인지 확인하여 위험계약 체결을 사전에 방지해야 합니다.

 

국토부 부동산중개업 조회 [Link🔗]

 

3. 주택임대 표준계약서 활용

1. 1. 국토부 부동산거래관리시스템에서 표준계약서를 다운로드 하시고 권리를 보장한다는 특약 내용을 꼭 명시하시기 바랍니다.

 

국토부 부동산거래관리시스템 표준 계약서 [Link🔗]

 

4. 권리관계 재확인

1. 1. 등기부등본을 다운받아 근저당 등 권리관계를 다시 확인해 봅니다. 권리 순위에 따라서 보증금을 돌려 받을 수 있을지 여부를 확인할 수가 있습니다.
   2. ★ 근저당이 미리 설정되어 있다면 전세계약금으로 대출 근저당을 없애도록 특약 내용을 추가해야 합니다.
   3. ★ 특약내용 추가를 거부할 시 최우선변제가 가능한 금액의 전세금인지 다시 확인해보시기 바랍니다.

 

인터넷등기소 등기발급하기 [Link🔗]

 

 

 

전세사기 유형 및 수법

 

 

최근 수원에서도 전세사기 피해자가 나타나고 있습니다. 전세사기 피해액은 현재까지 70억 여 원 정도가 되며, 이들 수법은 18개 법인을 운영해 부동산 업자와 짜고 부동산을 매입해 임차인의 보증금을 돌려주지 않고 연락이 두절된 상태라고 합니다.

 

 

전세사기 피해자 지원

 

 

국토교통부에서는 전세사기 피해자를 위해 꾸준한 지원을 하고 있으며, 경매와 공매로 넘어간 부동산에 대해서는 피해자 법률 상담을 진행하고 있습니다. 또한 여기에 전세 사기 피해자 보금자리론 상품을 만들어 피해자를 위한 지원을 하고 있습니다.

최근 지원 현황은 약 6천 명 피해자에 대해서 경매와 공매 유예 및 대행 서비스를 실시하고 저리로 전세와 대환대출 그리고 연체정보 등록 유예 등의 지원을 하고 있습니다. 경매와 공매 유예로 현재 주거 이전 관련 실적은 적습니다만, 향후 경매와 공매가 본격화 될 땐 경매, 공매 우선매수권을 희망하는 피해자에게 지원할 예정이며, 공공 임대 주택 입주 등도 증대할 전망으로 보여집니다.

 

전세사기 피해자 법률 지원 관련글 [Link🔗]

전세사기 피해자 보금자리론 관련글 [Link🔗]

 

 

전세사기 특별법

 

 

• 특별법 목적
  • • 피해자에게 경ㆍ공매 절차 및 조세 징수 등에 관한 특례를 부여함

 

• 피해자 요건
  • • 주택임대차보호법에 따라 전입신고와 확정일자를 완료한 경우(임차권등기 포함)
    • 임차보증금이 3억 이하
    • 임대인의 파산, 회생절차와 임차주택의 경매, 공매 절차 개시 하였을 때 임차보증금반환채권을 변재 받지 못하는 피해가 예상될 때
    • 임대인이 반환보증금반환채무를 이행할 의도가 의심되는 경우

 

• 제외 대상
  • • 보증금 반환 보험에 가입하고 전액 반환이 가능한 경우
    • 최우선변제가 가능한 경우
    • 대항력 또는 우선변제권 행사를 통한 보증금을 자력으로 전액 회수할 수 있을 경우

 

 

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