2025년 3월 24일부터 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 전역이 토지거래허가구역으로 확대 지정되면서 서울시 전체 면적의 27%가 규제 대상이 되었습니다. 이는 약 40만 가구, 2,200개 아파트 단지가 직접적인 영향을 받는 수준입니다.
부동산 투기 억제와 시장 안정화라는 목표 아래, 이번 조치는 역대 가장 강력한 부동산 규제로 평가되고 있습니다. 따라서 부동산 실수요자와 투자자라면 반드시 내용을 숙지하셔야 합니다.
토지거래허가제의 개념부터 허가 신청 절차, 최신 면적 기준, 2025년 정책 변화까지 전방위적으로 정리했습니다. 최신 정보 제공으로 독자의 관심 유도를 목적으로, 시장 변화에 즉시 대응할 수 있도록 실무적 지침도 함께 알아보도록 하겠습니다.
토지거래허가구역 확대 적용, 2025년 토지거래허가제 모든 것
토지거래허가제란?
토지거래허가제는 일정 지역에서 부동산 거래 시 관할 관청의 사전 허가를 받도록 의무화한 제도입니다. 1979년 처음 도입된 이 제도는 주로 부동산 투기 방지, 지가 안정화, 공공 이익 보호를 목적으로 운용되어 왔습니다.
제도의 주요 목적
- 부동산 투기 방지: 비정상적 수요 억제
- 실수요자 보호: 무주택 실수요자 중심의 주택 공급 유도
- 공공이익 보호: 환경 파괴 및 난개발 방지
2025년 주요 개정 배경
- 금리 상승기 속 투기 재점화 우려
- 전세를 낀 매입, 일명 갭투자 재등장
- 투기과열지구 내 실거주 의무 회피 사례 증가
토지거래허가구역의 확대 지정
2025년에는 다음과 같은 변화가 있었습니다.
확대 지정 규모 및 영향
- 신규 지정 면적: 110.65㎢ (서울 전체 면적의 27%)
- 영향 대상: 약 40만 가구, 2,200개 단지
- 규제 강도: 투기과열지구 + 조정대상지역 + 허가구역 = 3중 규제
| 구분 | 세부 내용 | 비고 |
| 지정 지역 | 강남·서초·송파·용산 전역 | 기존 동 단위 → 구 단위 확대 |
| 지정 기간 | 2025.03.24 ~ 2025.09.30 | 단기 지정 후 연장 가능성 있음 |
| 추가 대상 | 마포, 성동, 강동 등 | 풍선효과 발생 시 즉각 지정 |
토지거래허가 신청 및 절차
토지거래허가 신청 방법
토지거래허가 신청은 다음 두 가지 방식 중 선택 가능합니다.
신청 경로
- 방문 신청: 관할 구청 부동산 부서 직접 방문
- 온라인 신청 : ▷정부24 웹사이트 이용◁ (https://www.gov.kr)
필요 서류 목록
- 토지거래계약 허가 신청서
- 토지이용계획서
- 자금조달계획서 (강화됨)
- 주민등록등본
- 개인정보제공동의서
- 농업경영계획서 (농지), 산림경영계획서 (임야)
허가 절차 단계별 정리
2025년 개정에 따라, 허가 절차는 다음과 같이 구성됩니다.
- 매도인-매수인 간 계약 합의
- 서류 작성 후 신청 접수
- 시·군·구의 서류 검토 및 심사 (20일 이내)
- 허가증 발급
- 정식 계약 체결 및 등기 이전
토지거래허가 면적 기준
2025년 면적 기준 변화
투기과열지구 기준 강화로 인해 허가 대상 면적이 확대되었습니다.
주요 기준 변경 내용
- 주거지역: 기존 60㎡ → 50㎡ 이상
- 상업지역: 150㎡ 이상
- 공업지역: 150㎡ 이상
- 녹지지역: 100㎡ 이상
- 농지: 500㎡ 이상
- 임야: 1,000㎡ 이상
특히, 6㎡ 이상 아파트도 거래 시 허가 대상이므로 사실상 모든 아파트 거래가 규제 대상입니다.
면적 확인 방법
- 국토교통부 토지이용규제정보서비스: ▷토지이음 바로가기◁ (http://luris.molit.go.kr)
- 서울시 부동산 정보포털 : ▷서울 부동산 정보광장 바로가기◁ (https://land.seoul.go.kr)
위반 시 제재 사항
무허가 거래 시 처벌
- 계약 무효 처리
- 2년 이하 징역 또는 거래가액 30% 벌금
- 최대 1억 원 과태료 부과 (2025년 개정 강화)
이용 의무 위반 시 제재
- 주거·농업용: 2년 이용 의무
- 도시계획 사업 등: 4년
- 불이행 시 이행강제금 10% 부과, 불법임대 시 7%, 목적 외 사용 시 5%
2025년 토지거래허가제는 강남3구와 용산구 전역으로의 확대 적용을 통해 부동산 시장의 투기 수요를 억제하고 실수요자 중심의 안정적인 시장 형성을 도모하는 강력한 정책 수단입니다.
부동산 거래를 계획하고 있다면 다음을 반드시 확인하세요:
- 해당 지역이 토지거래허가구역인지 여부
- 허가 대상 면적 해당 여부
- 신청 절차 및 서류 준비 여부
- 2년 실거주 의무 등 제한 조건
최신 정보 제공으로 독자의 관심 유도를 위한 본 가이드는 거래 실수로 인한 불이익을 예방하고, 변화하는 규제 환경에 선제적으로 대응하는 데 도움을 줄 것입니다.
TIP
토지거래허가구역 확인 방법으로는 국토교통부의 ‘토지이용규제정보서비스’를 활용하거나 서울시청 홈페이지, 구청 민원실에서 토지이용계획확인서를 발급받는 것이 가장 정확합니다. 허가 대상인지 혼란스러울 경우, 부동산 전문가나 관할 구청 부동산 부서에 사전 상담을 받는 것을 권장합니다. 특히 갭투자, 무허가 계약, 이용계획 미이행은 심각한 제재를 받을 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.