강남3구와 용산구 전체 아파트 40만 가구가 토지거래허가구역으로 지정되었습니다. 최근 서울 집값의 급등세가 다시 고개를 들면서, 정부와 서울시는 시장 안정화를 위한 강력한 조치를 단행하였습니다.
바로 토지거래허가제의 확대 시행입니다. 2025년 3월 24일부터 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 전체 아파트가 토지거래허가제 지역으로 지정되며, 이 조치는 서울 부동산 시장의 흐름에 큰 영향을 미치고 있습니다.
토지거래허가제의 핵심 규제 내용과 지역별 지정 현황, 그리고 실질적인 시장 반응과 대응 전략을 상세히 다루겠습니다. 지금 바로 확인하시고, 향후 부동산 계획에 현명하게 대비해보시기 바랍니다.
토지거래허가제 지역별 규제 총정리!
토지거래허가제 확대 지정 현황
서울 핵심 지역 전체 아파트, 허가제 적용 시작
신규 지정 지역 (2025.03.24 ~ 2025.09.30)
- 강남구 전체 아파트
- 서초구 전체 아파트
- 송파구 전체 아파트
- 용산구 전체 아파트
이는 특정 동이나 단지가 아닌 ‘구 단위’ 전체 아파트가 토지거래허가제 지역으로 지정된 첫 사례입니다. 적용 대상은 약 2,200개 단지, 40만 가구에 달합니다.
기존 유지 지역
- 강남구 압구정동
- 영등포구 여의도
- 양천구 목동
- 성동구 성수동
- 신속통합기획 정비사업 단지 일대
토지거래허가제 규제 내용 및 기준
부동산 거래 시 ‘구청장 허가’ 필수, 실거주 의무 강화
허가 대상 면적 기준
| 용도지역 | 허가 면적 기준 |
| 주거지역 | 60㎡ 초과 |
| 상업지역 | 150㎡ 초과 |
| 공업지역 | 150㎡ 초과 |
| 녹지지역 | 200㎡ 초과 |
| 용도 미지정 | 60㎡ 초과 |
핵심 규제 사항
- 2년 실거주 의무: 매수인은 2년간 실거주 목적의 계약만 허용
- 갭투자 금지: 전세보증금 활용한 투자 불가
- 주택 처분 조건: 가구 전원이 무주택이거나, 기존 주택을 1년 이내 처분해야 함
- 거래 시 허가 필수: 매매 시 관할 구청장의 사전 허가 필수
토지거래허가제의 실제 영향
거래량 감소, 전셋값 상승, 주변 지역 풍선효과
과거 사례 분석
- 청담동: 거래량 68% 감소 (26.25건 → 8.33건)
- 잠실동: 거래량 84% 감소 (277.83건 → 44.92건)
- 전세가격: 대치동 +27.21%, 잠실동 +30.97% 상승
- 주변 수요 이동: 압구정동 1.14% → 1.78%, 반포동 0.96% → 2.21%
2025년 2월 규제 해제 후 영향
- 가격 상승: 해제 직후 아파트값 평균 3.7% 상승
- 거래량 증가: 72% 급증
- 갭투자 증가: 의심 거래량 2배 이상 급증
- 서울 평균 매매가 상승률: 0.03% → 0.29%로 10배 증가
이러한 결과로 인해 서울시와 정부는 한 달 만에 규제를 재도입하게 되었습니다.
향후 전망과 대응 전략
규제의 지속 여부와 시장 변수 예측
단기적 위축 vs 장기적 공급 부족 우려
- 거래량은 단기적으로 감소
- 전셋값 상승 지속 예상
- 중장기적 가격 압력 지속 가능성
- 추가 규제(투기과열지구 등) 검토 중
대응 방안
- 실거주 계획 수립: 향후 2년간 거주 가능 여부 확인 필수
- 기존 주택 처분 전략: 매입 시 기존 보유 주택 처분 요건 검토
- 지역 분산 투자 고려: 규제 완화 지역 중심의 투자 포트폴리오 재편
- 시장 모니터링 강화: 정책 변화에 따른 유연한 대응 전략 필요
토지거래허가제는 부동산 시장의 과열을 억제하고 실거주 중심의 거래를 유도하기 위한 강력한 정책 도구입니다. 이번 강남3구와 용산구 전체 아파트 지정은 그 범위와 강도에서 전례 없는 조치로, 시장 전체에 큰 영향을 미칠 것입니다.
투자자와 실수요자는 토지거래허가제 지역과 토지거래허가제 영향을 정확히 파악한 후, 실거주 요건 충족 여부와 보유 주택 처분 가능성 등을 면밀히 고려해야 합니다.
TIP
토지거래허가제를 피하려면, 지정되지 않은 인근 지역을 검토하는 것도 하나의 방법입니다. 예를 들어, 현재 규제에서 제외된 마포구, 중구 등은 상대적으로 자유