대한민국은 토지에 대한 제약이 많습니다. 예로 내가 소유한 땅이 100평이 있다고 합니다. 그럼 내 땅이니 100평짜리 건물을 올려 10층 높이로 만들고 1층에는 상가, 지하에는 주차장으로 만들수가 있을까요? 그럴 수 없다는게 정답입니다.
이렇게 대한민국 토지에는 주변과 환경, 상황에 맞게 토지의 용도가 정해져 있습니다. 그래서 토지에 투자를 하게되면 해당 토지의 용도파악이 중요합니다. 내가 투자하려는 토지에 용도에 맞게 토지를 선택하고 건축물을 올려 원래 목적대로 투자를 진행할 수 있어야 몰라서 손해를 보는 일은 없어지기 때문입니다.
토지의 용도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」을 기반으로 하며, 크게 구분된 용도지역, 용도지구, 용도구역의 차이점은 무엇이 있는지 알아보도록 하겠습니다.
토지 용도 확인 용도지역 용도지구 용도구역 차이점 정리
토지이용의 기본 ‘용도지역’
국가 토지의 이용실태 및 특성, 장래의 토지 이용 방향, 지역 간 균형발전 등을 고려하여 공공복리 증진을 위해 제한, 결정을 하는 상위 도시계획의 가장 근간이 되는 제도이며, 아래와 같이 용도지역을 4개 유형으로 구분합니다.
- 도시지역 ▶︎▶︎
체계적인으로 개발ㆍ정비ㆍ관리ㆍ보전 등이 노력이 필요한 지역 - 관리지역 ▶︎▶︎
도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로서 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역 - 농림지역 ▶︎▶︎
도시지역에 속하지 아니하는 ‘농지법’에 의한 농업진흥지역 또는 ‘산지관리법’에 의한 보전산지 등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역 - 자연 환경 보전 지역 ▶︎▶︎
자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재 보전과 수산자원의 보호, 육성 등을 위하여 필요한 지역
용도지역의 기능 증진을 위한 ‘용도지구’
토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 경관ㆍ안전 등을 도모하기 위하여 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다. 용도지구는 아래와 같이 9개 유형으로 구분합니다.
- 경관지구 ▶︎▶︎
경관의 보전, 관리 및 형성을 위하여 필요한 지구 - 고도지구 ▶︎▶︎
건축물 높이의 최고 한도 규제할 필요가 있는 지구 - 방화지구 ▶︎▶︎
화재의 위험을 예방하기 위하여 필요한 지구 - 방재지구 ▶︎▶︎
풍수해, 산사태, 지반 붕괴, 기타 재해 예방하기 위하여 필요한 지구 - 보호지구 ▶︎▶︎
문화재, 중요시설물 등의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구 - 취락지구 ▶︎▶︎
녹지,관리,농임지역 등의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구 - 개발진흥지구 ▶︎▶︎
유통물류,관광, 휴양기능 등을 집중 개발, 정비할 필요가 있는 지구 - 특정용도제한지구 ▶︎▶︎
오염물질 배출시설, 청소년 유해시설 등의 제한할 필요가 있는 지구 - 복합용도지구 ▶︎▶︎
효율적, 복합적 토지 이용 도모, 특정시설 완화할 필요가 있는 지구
무분별한 도시개발 방지 ‘용도구역’
토지의 이용과 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용 도모, 토지이용의 종합적 조정·관리 등을 위하여 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다. 용도구역은 아래와 같이 5개 유형으로 구분합니다.
- 개발제한구역 ▶︎▶︎
개발을 제한할 필요가 있는 구역 - 도시자연공원구역 ▶︎▶︎
도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시지역안에서 식생이 양호한 산지의 개발을 제한할 필요가 있는 구역 - 시가화조정구역 ▶︎▶︎
도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적·단계적인 개발을 도모하기 위하여 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되는 구역 - 수산자원보호구역 ▶︎▶︎
수산자원을 보호, 육성하기 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접한 토지에 대해 보호구역으로 지정하는 구역 - 입지규제최소구역 ▶︎▶︎
도시 정비를 촉진하고 지역 거점 육성의 필요가 있어 도시지역에 복합적인 토지이용을 증진시키는 구역
토지 용도 확인 방법
토지이음 지적도 서비스
토지이음 지적도 서비스는 『토지이용규제기본법』에 따른 토지이용규제정보와 『 국토의 계획 및 이용에 관한 법률』에 도시계획정보를 통합하여 제공하는 공공 포털사이트입니다.
토지이음의 목적은 과거부터 현재, 미래까지 규제정보와 도시계획정보를 제공하는 것으로 과거 토지이용규제정보서비스에서 토지이음으로 통합서비스를 변경하였습니다.