주택 구매를 위한 특별한 대출 상품인 ‘특례보금자리론’에 대해 알아보겠습니다. 습니다. ‘특례보금자리론’은 저당권 설정과 관련하여 미리 알아두면 도움이 되는 핵심 내용들이 포함되어 주택 구매를 고려하고 계신 분들에게는 매우 유용한 정보일 수 있으니 함께 알아보도록 하겠습니다.
특례보금자리론 간략 설명
특례보금자리론과 저당권 설정:
‘특례보금자리론’은 대출원금의 110% 이상을 한정 근담보로 설정하는 대출 상품입니다. 주택 구매를 위해 근저당권을 설정할 때, 특례보금자리론의 활용 가능 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 배우자 또는 매도인이 담보제공하는 경우, 해당 저당권을 ‘특례보금자리론’으로 설정하는 것이 가능합니다.
1순위 한정근저당권의 설정:
특례보금자리론의 설정 시, 주의해야 할 사항들이 있습니다. 선순위 저당권이 주택도시기금대출 또는 공사 보금 자리론으로 설정되어 있는 경우 특례보금자리론 설정이 제한될 수 있습니다. 그러나 선순위 보금 자리론이 동일 금융기관에서 사전심사되는 경우, 후순위 설정이 가능합니다.
설정대상 및 시기:
특례보금자리론을 설정할 때, 토지와 건물에 모두 설정되어야 합니다. 토지가 미등기된 아파트의 경우, 토지에 대한 설정은 후취담보로 설정하는 것이 가능합니다. 건물이 미등기 상태인 경우에도 금융기관 내규에 따라 후취담보로 특례보금자리론을 취급할 수 있습니다.
기존 근저당권의 활용:
이미 설정되어 있는 근저당권을 특례보금자리론으로 활용할 수도 있습니다. 다만, 일부 무효인 근저당권이나 이해관계자가 있는 경우에는 제한될 수 있으니 주의하셔야 합니다.
본 문서는 소득산정과 재직(사업영위) 확인에 관한 내용을 다루고 있습니다. 연소득 산정에 있어서는 증빙소득과 인정소득이 중요한데, 증빙소득은 소득금액이 객관적인 자료로 입증되는 모든 종류의 소득을 합산한 종합소득을 의미하며, 인정소득은 국민연금 또는 건강보험료 납부내역을 기준으로 추정한 소득을 말합니다.
소득 산정 방법에 따라 채무자와 소득을 입증하는 배우자의 2개년 증빙소득을 확인하며, 20% 이하의 소득 차이가 있는 경우 최근년도 소득으로 연소득을 산정하고, 20%를 초과하는 경우에는 2개년 평균소득을 적용합니다. 또한, 지속가능성을 가진 상시소득인 경우에는 2개년 평균소득으로 산정하지 않습니다. 휴직이나 퇴직한 경우, 해외소득의 산정 방법에 대한 사항도 정리되어 있습니다.
인정소득을 산정하는 경우에는 국민연금과 건강보험료를 기준으로 하는데, 입증서류로 인정소득을 산정하는 방법과 입증서류 없이 추정하는 경우를 포함하여 상세한 내용이 기술되어 있습니다.
주택대출 자금용도와 적용사항
주택 구입이나 보전, 기존 대출 상환을 위해 주택대출을 신청하려는 경우, 자금용도와 해당 사항에 따른 적용순위, 이용횟수 등 몇 가지 주요 사항을 알아두시면 도움이 될 것입니다. 아래는 주택대출의 자금용도와 관련된 내용을 요약 정리한 것입니다.
1. 구입용도
- 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내에 대출신청한 경우, 소유권 이전과 동시에 대출 가능하며, 이전 전이라도 매도인의 담보로 대출 가능합니다.
- 상속 또는 증여로 주택을 취득한 경우 상속ㆍ증여 등기일로부터 3개월 이내라면 보전용도로 대출 가능합니다.
- 최근 3년 이내에 2개 이상의 주택으로 구입용도 대출을 이용한 경우(배우자 이용건 합산)에는 구입용도 이용제한이 적용됩니다.
2. 보전용도
- 소유권 이전 등기일로부터 3개월을 경과하여 30년 이내에 대출 신청한 경우 보전용도로 대출 가능합니다.
- 다만, 2020년 3월 1일 이후 대출신청분 중 담보물건의 임차보증금 반환용도에 한하여 임차보증금 잔액 이내로 대출 가능합니다.
3. 상환용도
- 기존 주택담보대출 상환을 위해 대출을 신청한 경우, 채무자는 동일인이어야 하지만, 배우자의 경우는 동일인으로 간주됩니다.
4. 적용순위
자금용도가 중복될 경우, 구입용도 → 보전용도 → 상환용도를 우선하여 적용합니다. 단, 기존 주택담보대출을 상환하기 위한 경우에는 상환용도를 우선하여 적용 가능합니다.
5. 이용횟수
자금용도에 관계없이 이용횟수는 1회로 제한되며, 배우자 이용건도 함께 합산됩니다.
주택대출을 신청할 때 자금용도와 해당 사항에 따른 적용순위, 이용횟수 등을 고려하여 최선의 선택을 하시기 바랍니다. 구입, 보전, 상환의 목적에 따라 주택대출을 적절히 활용하여 안정적인 주거 환경을 구축하시기를 바라겠습니다.
채무자 요건
항목별 요건, 주택보유 유의사항, 제출 서류
채무자로서 주택 구입을 고려하고 있는 분들께 필요한 요건과 주의사항, 그리고 제출해야 할 서류에 대해 안내드리겠습니다.
주택 구입을 위한 채무자 요건은 기준연령, 국적, 주택의 용도 및 소유자 등으로 구성되어 있으며, 주택보유에 관한 유의사항도 확인하셔야 합니다.
항목별 요건
- 기준연령: 민법상 성년에 해당하는 연령으로 계산되며, 신청일의 국적이 대한민국 국민이어야 합니다.
- 주택의 용도 및 소유자: 실주거용 주택으로 분류되며, 채무자 또는 배우자가 소유자여야 합니다.
단, 채무자가 결혼예정자인 경우에도 대출 신청일로부터 3개월 이내에 결혼을 증빙할 수 있는 서류를 제출하면 배우자로 간주될 수 있습니다. - 신용정보: 채무자의 신용정보가 취급 가능한 상태여야 합니다. 연체, 대위변제, 부도 등과 관련된 정보가 있는 경우
대출 취급이 불가능할 수 있습니다. - 주택보유 수: 기존 주택과 추가주택을 합하여 채무자와 배우자의 총 주택보유 수가 1주택 이하인 경우에만 대출이 가능합니다.
주택보유 유의사항
- 기존 주택 또는 추가주택을 처분해야 하는 경우가 있으며, 처분기한 내에 처분하지 않거나 소유 사실이 확인되지 않으면
대출 승인이 불가능합니다. - 주택보유 수에는 복합용도 건축물(주택)과 민간임대주택 등을 포함하지 않습니다.
제출 서류
- 본인확인 등을 위한 주민등록증, 운전면허증, 여권 중 1가지를 포함한 유효한 서류
- 주택 구입을 위한 기타 서류들 (국적 확인서, 가족관계증명원, 소득증명서 등)
대출상품 구조
한도, 만기, 상환방식, 금리, 우대금리, 가산금리
대출상품의 구조는 대출한도, 대출만기, 상환방식, 대출금리, 우대금리, 가산금리 등으로 이루어져 있습니다. 아래는 각 항목별 자세한 내용을 설명합니다.
대출한도
- 담보주택 당 5억원 이내 (1백만원 단위로 취급)
- 대출한도 내 대출승인금액은 [별표1]에 따른 전결기준에 따릅니다.
대출만기
- 10년, 15년, 20년, 30년
- 40년, 50년 만기는 신청일 현재 채무자가 특정 요건을 충족하는 경우에만 적용됩니다.
상환방식
원리금 균등분할상환, 체감식 분할상환(원금 균등분할상환), 체증식 분할상환
※ 만 40세 미만 채무자 및 사전심사한 경우에만 허용하며, 대출만기 50년은 적용 불가
대출금리
- (일반형) 대출만기별로 공사가 별도 제시하는 대출금리를 고정금리로 적용
- (우대형) 주택가격 6억원 이하이면서 부부합산 연소득 1억원 이하인 경우 0.1%p 우대
- 사전심사의 경우에는 양수확약통지(이하 ‘확약통지’) 상의 금리 적용
- 위 기준 대출금리에 ‘우대금리’ 및 ‘가산금리’를 가감한 최종 금리가 1.2% 미만인 경우 1.2% 적용
우대금리
- 전자약정 및 등기 시 0.1%p 금리 인하
- 저소득청년, 신혼가구, 사회적 배려층, 미분양관리지역 내 미분양주택 입주자에 대한 우대금리 제공
가산금리
- 담보물 소재지가 투기지역인 경우에는 0.1%p 가산금리 부과
- 녹색건축 인증을 받은 주택의 경우 투기지역 가산금리 면제
대출상품 구조는 채무자의 상황에 맞게 선택할 수 있도록 다양한 조건과 우대금리를 제공하고 있습니다. 각 항목별 자세한 내용을 검토하여 적합한 대출상품을 선택하는 것이 중요합니다. 또한, 신청일 현재 채무자의 요건에 따라 최대한의 혜택을 받을 수 있도록 사전에 충분한 정보를 확인하시기 바랍니다.
소득산정과 재직(사업영위)
소득의 종류
- 증빙소득: 객관적인 자료로 입증되는 모든 소득을 합산한 종합소득.
- 인정소득: 국민연금 또는 건강보험료 납부내역을 활용하여 추정한 소득. 소득의 입증이 어려운 경우에만 인정소득으로 산정 허용.
증빙소득의 연소득 산정 방법
- 채무자와 배우자의 2개년 증빙소득을 확인하여 연간소득 산정.
- 2개년 소득의 차이가 20% 이하인 경우 최근년도 소득으로 연소득을 산정하고, 20%를 초과하는 경우에는 2개년 평균소득으로 산정. 단, 상시소득인 경우 2개년 평균소득 적용하지 않음.
상시소득의 판단
- 근로소득(휴·복직자)은 상시소득으로 간주. 다만, 근로계약기간이 1년 미만으로 확인되는 경우는 제외.
- 사업소득자 등은 채무자가 상시소득임을 입증하는 서류로 발생 시점부터 1년 이상 지속됨이 증빙되면 상시소득으로 인정 가능.
- 보험설계사, 시간강사, 기타 사업자도 위의 사유가 입증되면 상시소득으로 인정 가능.
휴직 등 예외적인 경우의 증빙소득 산정 방법
- 휴직자는 휴직 직전 2개년 증빙소득을 확인하여 휴직 전 최근년도 소득으로 산정.
- 복직자는 복직 이후 최근년도 소득으로 산정. 복직 이후 3개월 미만인 경우에는 휴직자로 간주 가능.
인정소득에 따른 연소득 산정 및 입증방법
- 소득 증명이 어려운 경우 다양한 방법으로 소득 추정 가능.
재직 및 사업영위 사실 확인
- 건강보험자격득실확인서로 재직사실 확인 가능.
- 사업자등록증과 국세청 홈페이지의 사업자등록상태 조회를 통하여 사업영위 사실 확인 가능.
이러한 방법으로 소득산정과 재직(사업영위) 여부를 확인하여 대출 등의 상황에서 활용할 수 있습니다.
증빙소득과 인정소득을 통해 연소득을 산정하는데, 객관적인 자료로 소득을 입증하며, 어려운 경우에는 인정소득으로 추정할 수 있습니다. 채무자와 배우자의 소득을 확인하여 연간소득을 산정하고, 상시소득 여부를 고려하여 결정해야 합니다.
DTI(DTI 총부채상환비율)와 DSR(DSR 총부채원리금상환비율)
DTI(DTI 총부채상환비율) 정의
DTI는 주택 구매나 대출 신청 시 채무자의 연간 총 부채 상환액을 연간 총 소득으로 나눈 비율을 의미합니다. 이 지표는 주택 구매에 대한 적정 대출 가능성을 평가하는데 사용되며, 일반적으로 60% 이내가 권장되는 한도입니다. 조정지역에 해당하는 담보주택의 경우 10% 차감된 값을 적용할 수 있습니다.
DTI 산정방법
DTI는 채무자 본인의 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타부채의 이자상환 추정액을 채무자 본인과 배우자의 연 소득으로 나눈 후, 100을 곱하여 계산됩니다. 배우자의 소득이 합산된 경우, 배우자의 부채도 함께 반영됩니다.
DSR(DSR 총부채원리금상환비율) 정의
DSR은 차주의 연간 총 금융부채 원리금 상환액을 연간 총 소득으로 나눈 비율을 나타냅니다. 이 비율을 통해 차주의 총 금융부채 상환 부담을 판단할 수 있습니다.
LTV (Loan-to-Value Ratio)
LTV는 대출 신청 시 중요한 지표로 사용되며, 주택 구매자에게 대출 가능성을 평가하는데 도움을 줍니다. 아래 사항들을 참고하시어 평가항목을 확인하시고 무난한 대출을 받으시는데 이용해보시기 바랍니다.
LTV(담보인정비율) 개요
- LTV는 주택 구매 시 대출 금액을 담보주택의 평가액으로 나눈 비율을 나타냅니다.
- 아파트와 기타주택의 LTV는 각각 70%와 65%로 제한되며, 조정지역인 경우 10%p씩 차감 가능합니다.
- 실수요자 요건 충족 시 조정지역이라도 차감 적용하지 않습니다.
LTV 산정방법
- LTV = (대출금액 + 선순위채권 + 임대보증금 및 최우선변제 소액임차보증금) / 담보주택 평가액
- 선순위채권은 보금자리론 대출잔액이며, 임대보증금과 최우선변제 소액임차보증금은 주택유형에 따라 공제대상 방수를 적용합니다.
LTV 유의사항
- CB점수나 MSS점수가 특정 범위에 속하거나, 소득추정이 있는 경우 LTV 제한이 있습니다.
- 구입자금보증 적용 시 지역별 소액보증금을 공제하지 않고 대출을 지원합니다.
임대보증금 및 최우선 변제 소액임차보증금
- 주택면적 비중에 따라 임대차 여부를 확인하여 LTV를 산출합니다.
- 일부 임대차 또는 전부 임대차의 경우에 따라 계산 방법이 달라집니다.
- 퇴거 조치 또는 무상거주확인서로 임대차 유무를 확인합니다.
구입자금보증
- 민법상 성년인 대한민국 국민이면서 보증대상자 요건을 충족하는 경우 구입자금보증 이용 가능합니다.
담보주택의 세부평가 방법 및 적용순서
- 가격정보, 공시가격, 분양가액, 감정평가액의 순서로 담보주택의 평가액을 결정합니다.
- 개별적인 평가 방법에 따라 담보주택 평가액을 산출합니다.
LTV 산정 방법과 유의사항, 임대보증금 및 최우선 변제 소액임차보증금 등의 내용을 고려하여 적절한 대출 금액을 결정하면 주택 구매에 도움이 될 것입니다. 주택 구매자들은 LTV에 대해 충분히 이해하고 신중하게 대출을 결정하는 것이 중요합니다.
담보주택 대출 승인 기준
주택평가액 9억원 초과시 취급 불가?
주택 구매 또는 재정비를 위해 담보주택으로 대출을 받는 경우, 몇 가지 주의사항을 알아야 합니다. 특히, 주택 평가액, 유형, 제3자 담보제공, 권리침해 여부, 임대차 조사 등의 사항을 정확히 파악하여 대출 승인에 불이익이 없도록 해야 합니다. 이제 각 항목별로 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
첫 째, 평가액 9억 제한
고가주택 취급제한 담보주택의 평가액이 9억원을 초과하면 대출 승인이 어려울 수 있습니다. 시세정보, 감정평가액, 매매가액 등 중 어느 하나라도 9억원을 초과한다면 해당 주택은 취급 불가하니 유의해야 합니다. 주택면적에는 제한이 없습니다
두번 째, 공부상 활용
담보주택의 유형 공부상 주택으로 실제 주거용으로 사용되는 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택만 대출 담보로 사용할 수 있습니다. 주거용 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등은 대출 승인에 적합하지 않으며, 복합용도 건축물의 경우 주택면적이 1/2 이상이면 주택으로 간주됩니다. 아파트의 경우는 실주거용 확인 생략이 가능하며, 기타 주택은 감정평가서의 조사내용을 준용할 수 있습니다.
세번 째, 제3자 담보제공
제3자 담보제공 제3자 담보제공은 배우자 또는 담보주택의 매도인으로 제한됩니다. 공동명의 주택의 경우 부부 전체지분에 대해 근저당권이 설정되며, 제3자 지분이 포함된 경우에는 대출 담보로 사용할 수 없습니다. 단, 상속에 따른 채무인수의 경우 배우자 이외의 상속인이 담보를 제공할 수 있습니다.
네번 째, 권리
권리침해 확인 양도대상자산 선정기준일에 현재 건물 또는 토지에 대한 법적 절차인 경매, 가압류, 가처분, 가등기 등이 진행 중인 경우 해당 자산은 양수대상에서 제외됩니다. 사전심사의 경우 법적 절차가 없으면 양수가 가능하며, 설정 당시에 하자가 있었더라도 양수대상자산 선정일까지만 하자가 없어지면 양수 가능합니다.
다섯 째, 실사용 자
임대차 조사 담보주택에 대한 전입세대를 확인하여, 채무자 세대 외의 전입세대가 있는 경우 주택 및 상가(복합용도주택의 경우)의 임대차 현황을 반드시 조사해야 합니다. 사전심사의 경우 채무자가 온라인으로 작성한 대출상담신청 내역과 임대차계약서 사본으로 심사를 진행합니다. 또한, 채무자의 주민등록표등본으로 무상거주인 여부도 확인하며, 사전양수확약 통지를 받은 금융기관은 저당권 설정 시에 전입세대 열람 등을 실시하여 확약내역과 일치여부를 확인합니다.
담보주택으로 대출을 받기 위해서는 주택 평가액, 유형, 제3자 담보제공 여부, 권리침해 여부, 임대차 조사 등의 사항을 정확하게 파악하고 준비해야 합니다. 이러한 사항들을 고려하여 원활한 대출 승인을 받고 주택 구매 또는 재정비를 성공적으로 이루어낼 수 있기를 바랍니다.
대출 담보로서의 한정 근담보-저당권 설정
저당권 설정은 대출원금의 110% 이상을 한정 근담보로 설정하는 것을 의미합니다. 배우자 또는 매도인이 담보를 제공하는 경우에는 해당 인물을 저당권 설정자로 하여 설정계약서를 작성하게 됩니다.
1순위 한정근저당권의 제한물권 확인
일반적으로 저당권은 다른 제한물권보다 우선시되어 대출에 사용됩니다. 하지만 전세권이나 공공기관이 설정한 지상권ㆍ지역권 등의 경우, 주택도시기금대출, 공사 보금자리론과 같은 선순위저당권인 경우 저당권 설정보다 우선될 수 있습니다. 선순위 보금자리론과 후순위 보금자리론은 취급 금융기관과 채무자가 동일해야 하는데, 부부의 경우에는 예외적으로 채무자가 상이하더라도 가능합니다. 또한, 해당 저당권 보다 선순위 가능한 제한물권이 2건 이상 존재하는 경우에도 후순위로 취급될 수 있습니다.
담보주택과 토지 미등기 아파트의 특수한 조건
저당권은 토지와 건물에 모두 설정되어야 하지만, 구획미정리 등의 사유로 토지가 미등기된 아파트의 경우에는 건물에 대한 저당권만으로도 취급 가능합니다. 토지미등기 아파트의 경우 “토지 후취담보 제공 서약”을 징구하고, 토지등기 완료 시 추가근저당권 설정이 이루어집니다.
기존 근저당권의 활용과 유용 가능 여부
보금자리론으로 전환 시 기존 근저당권의 이용 또는 유용이 가능합니다. 다만, 설정계약서에 포함되지 않은 거래나 무효인 근저당권 유용 시에는 제한될 수 있으니 주의가 필요합니다. 또한, 복수의 근저당권을 설정하는 경우 복수로 취급되며, 근저당권과 대출계좌를 1대1로 대응해야 합니다.
저당권 설정은 주택 구매나 재정비를 위해 대출을 받을 때 중요한 요소로 활용됩니다. 설정계약, 제한물권 확인, 특수한 조건에 따른 취급 방법, 그리고 기존 근저당권의 활용 등을 정확히 이해하여 원활한 대출 승인과 거래를 이루어낼 수 있기를 바랍니다.
특례보금자리론 활용 방법 5가지:
- 금리 및 조건 비교: 다양한 금융기관의 특례보금자리론 상품을 비교 분석하여 가장 유리한 금리와 조건을 선택합니다.
- 추가 근저당권 설정: 이미 설정된 근저당권이 있을 경우, 추가적인 특례보금자리론 근저당권을 설정하여 추가 자금을 융통합니다.
- 대출한도 활용: 보유 중인 주택의 평가액에 비해 적은 금액을 대출하고 남은 한도를 남겨두어 나중에 필요할 때 활용합니다.
- 부동산 투자에 활용: 추가 자금을 활용하여 부동산 투자를 진행하거나 부동산 관련 사업을 확장하는 데 활용할 수 있습니다.
- 대출 상환 계획 수립: 대출 상환 계획을 세밀하게 수립하여 원활한 상환을 위해 노력하고 이자 부담을 줄이는 방법을 고려합니다.
특례보금자리론 장단점:
장점:
- 높은 대출 한도: 주택 가치의 110%까지 대출 가능하여 다른 대출 상품보다 더 많은 자금을 융통받을 수 있습니다.
- 낮은 금리: 주택 보증금이 설정되므로 금리가 상대적으로 낮아 월 상환 부담이 줄어듭니다.
- 다목적 활용: 자금을 부동산 투자, 사업 확장 등 다양한 목적으로 활용할 수 있어 유연한 자금 운용이 가능합니다.
단점:
- 부동산 가격 변동 영향: 주택 가격 하락 시 대출 한도가 축소될 수 있으며, 미래에 발생할 가격 변동에 대비해야 합니다.
- 근저당권 설정 비용: 근저당권 설정 등 부대비용이 발생할 수 있으며, 이를 고려해야 합니다.
- 상환 의무: 대출 상환 의무가 있으므로 월 상환액을 준비하고 예상 상환 기간을 충분히 고려해야 합니다.
효과적인 특례보금자리론 활용을 위해서는 개인의 상황과 목표를 잘 파악하고 상세한 계획을 수립하는 것이 중요합니다. 특례보금자리론의 장점과 단점을 고려하여 적절한 활용 방법을 선택하시길 바랍니다.
‘특례보금자리론’은 주택 구매를 위한 대출 상품으로서, 저당권 설정과 관련하여 중요한 정보를 담고 있습니다. 주택 구매를 계획 중이시라면, ‘특례보금자리론’에 대해 미리 알아두시면 자신의 상황에 맞는 최적의 선택을 할 수 있을 것입니다. 다양한 상황에서 적용 가능한 ‘특례보금자리론’을 올바르게 이해하시고, 주택 구매에 큰 도움이 되었으면 바랍니다.
↑↑한국주택금융공사 홈페이지를 통해 신청하는 보금자리론↑↑
↑↑대출거래약정 및 근저당권설정등기를 전자적으로 처리하여 u-보금자리론보다 금리가 0.1%p 저렴↑↑
은행에 방문해서 직접신청하는 보금자리론이며, u-보금자리론 보다 금리가 0.1%p 저렴
특례문의 : 1588-2588, 1566-2566 (700번)
특례문의 : 1522-3000, 1661-3000
특례문의 : 1577-8000
특례문의 : 1588-5000
특례문의 : 1599-1111
특례문의 : 1588-1599 (222번)
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