서민들의 주택 구입에 대한 희망은 계속되지만 희망이 절망이 되는 경우도 있습니다. 주택 구입하고 시세가 오르거나 떨어지면 희,비가 엇갈릴때가 한두번이 아닐 것입니다. 또 주택구매시기를 지켜보다 구입시기를 놓쳐 지나간 버스를 보면서 손을 흔드는 경우도 종종있습니다. 문제는 이런 주택을 구입하는데 아주 큰 비용이 들어간다는데 있습니다. 그래서 정부정책을 항상 유심히 지켜봐야 하고 나에게 맞는 주택선택과 대출을 선택할 수 있는 능력을 키워야만 합니다.
이번 내용에서는 주택담보대출과 1주택자 주택담보대출에 대해, 즉 다주택자 주택담보대출과 LTV, DTI, DSR, 그리고 주택담보대출 종류에 대해서 알아보려고 합니다. 우선 주택담보대출은 크게 정부지원사업과 금융권 주택담보대출 사업으로 나뉩니다. 정부지원사업에서의 주택담보대출은 디딤돌 대출과 보금자리론으로 나눌 수 있으며, 금융권 주택담보대출 상품은 금리와 상품정보가 수시로 바뀌어 해당 거래 금융사를 항상 눈팅해야 나에게 좋은 대출 상품을 선택할 수 있습니다. 정부지원 대출 상품은 변동금리폭이 크지 않아 아래와 같이 종합적인 정리를 하였으니 본인에게 맞는 대출 정보를 얻어가시기 바랍니다.
다주택자, 1주택자 주택담보대출과 LTV, DTI, DSR 한도, 주택담보대출 종류와 이자계산기
주택담보대출이란
주택을 구입하기 위해 받는 대출 상품이며, 크게 디딤돌 대출과 보금자리론으로 나뉩니다.
해당 상품은 정부지원사업인 주택도시기금과 한국주택금융공사에서 취급하는 상품이며, 대출 실행시 본인이 소유한 주택, 오피스텔, 아파트 등과 같은 부동산을 담보로 돈을 빌리는 상품이 주택담보대출이라고 할 수 있겠습니다. 주택담보대출시 LTV와 DTI에 따라서 대출 한도가 달라지며, 대출대상과 신용도에 따라 약간의 변동이 있을 수 있습니다.
1주택자 주택담보대출 신청대상
- 민법상 성년
- 대한민국 국민
- 그 외 특정 점수 및 소득 조건 상이
신청대상은 대다수 국민이 이용이 가능한 상품인 만큼 크게 까다롭지 않습니다.
1주택자 주택담보대출 자격조건
-
- 9억 이하 공부상 주택
- 무주택 또는 1주택(상환, 보전용도)
- 소득상한 제한 없음
1주택자 주택담보대출 LTV 조건
-
- LTV 최대 70%
1주택자 주택담보대출 DTI 조건
-
- DTI 최대 60%
1주택자 주택담보대출 실행
일시적 2주택자의 경우, 처분조건으로 대출 실행가능하며, 3년내로 처분을 하여야 합니다.
1주택자 주택담보대출 상품 구조
대출 한도
- 2억 5,000만 원 ~ 최대 5억 원까지 (조건부 상이)
대출 금리
- 연 2.45% ~ 연 4.8%
- 우대금리 및 가산금리 유(有)
대출 기간
- 10년에서 30년
- 조건부 최대 50년까지 (상품별 기간 상이)
대출 거치
- 비거치 또는 1년 거치
1주택자 주택담보대출 상환 방식
원리금 균등
-
- 원금을 매달 상환하고 그리고 남은 이자를 갚는 방식
원금 균등분할상
-
- 대출금액을 횟차로 나누어 갚는 방식
체증식 분할상환
-
- 매달 갚는 원리금이 증가하는 방식
중도상환수수료
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- 중도상환수수료 없거나 상품별 3년 내 원금 상환시 1.2% 한도 내 부과
1주택자 주택담보대출 종류
보금자리론
- 일반 보금자리론
- 신혼 부부 보금자리론
- 내생애 최초 보금자리론
- 전세사기피해자 보금자리론
- 초장기 보금자리론
내집마련디딤돌 대출
- 일반 디딤돌 대출
- 신혼부부 디딤돌 대출
- 내생애 최초 디딤돌 대출
- 전세사기피해자 디딤돌 대출
- 초장기 디딤돌 대출
1주택자 주택담보대출 장점 및 단점
장점
- 자산가치 증가
- 주거활동 사용목적에 부합
단점
- 부동산 거품으로 인한 대출실행과 매매시 손해 예상
LTV
LTV 의미와 계산법
Loan To Value Ratio, 즉 LTV는 대출금 가치(가치평가액) 비율의 약자로 매매가대비 대출액을 뜻합니다. 예를 들어 주택이 5억고 LTV가 80%라고 한다면 대출은 (주택5억 X 80% = 4억) 이라는 금액이 나옵니다. LTV 가 80% 실행이 된다면 자본금 1억으로 주택을 구입할 수 있게 된다는 계산이 나옵니다.
하지만 주택을 구입하기 전에 LTV 가 80% 실행이 된다고 해도 세금과 실제 LTV 가 80% 실행이 되지 않을 수도 있으니 자본금 1억 원 이상의 금액을 생각하시고 주택구입을 준비하시기 바랍니다.
LTV = 구매주택 금액 5억 원 / 구매주택 담보 가치 80% X 100
여기서 주택담보대출은 담보의 가치를 평가하여 대출이 되기 때문에 신용대출에 비해 담보가 있는 주택담보대출이 금리가 낮고 대출 실행 조건이 더 좋습니다.
LTV 신용 대출
국토부, LTV 초과 금액 신용 대출 금지 2020년 6월 기사 보기
국토부 자료에 따르면 5억짜리 집을 구매하는데 LTV를 60% 받고 나머지 40%에 대한 금액을 신용 대출을 이용해 주택 구매하는 것을 막겠다고 했다. 하지만 2023년 현재는 규제지역도 완화해주어 신용 대출을 금지하지는 않을 것으로 예상됩니다.
DTI
DTI 의미와 계산법
Debt To income 부채 소득이라는 뜻이며, 연소득대비 대출 상환액을 나타냅니다. 풀어보자면 연소득에서 개인이 가지고 있는 빚의 원금과 이자(원리금)를 갚는데 사용되는지를 따지는 것입니다. 예를 들어보겠습니다. 연봉이 5,000만 원이고 DTI 가 60% 라면 3,000만 원이 원리금을 갚는데 쓰이는 상한선이 되어 대출이 된다는 의미입니다.
DTI = 모든 대출의 원리금(원금과 이자) / 연봉 X 100
DSR
DSR 의미와 계산법
LTV와 DTI를 제외한 것을 DSR이라고 하며, 전체 부채의 원리금 상환비율을 말합니다.
정해진 수준은 없으나 대출 시행사(금융사)에서 DSR 수즌을 관리하고 대출심사시 고려하는 기준이 되기도 합니다. DTI 와 비슷한 개념이지만 DTI는 원리금+이자 , DSR은 총부채 원리금 이라고 구분하시면 편하겠습니다.
DSR = 모든 대출의 총부채 상환액 / 연봉 X 100
대출 이자 계산기
양도소득세 계산기
장기보유특별공제율 표
| 공제대상 | 보유기간 | 1세대 1주택 | 1세대 다주택 |
|---|---|---|---|
| 국내소재의 등기된 주택/건물/토지 조합원입주권 |
3년 이상~4년 미만 | 24% | 6% |
| 4년 이상~5년 미만 | 32% | 8% | |
| 5년 이상~6년 미만 | 40% | 10% | |
| 6년 이상~7년 미만 | 48% | 12% | |
| 7년 이상~8년 미만 | 56% | 14% | |
| 8년 이상~9년 미만 | 64% | 16% | |
| 9년 이상~10년 미만 | 72% | 18% | |
| 10년 이상~11년 미만 | 80% | 20% | |
| 11년 이상~12년 미만 | 22% | ||
| 12년 이상~13년 미만 | 24% | ||
| 13년 이상~14년 미만 | 26% | ||
| 14년 이상~15년 미만 | 28% | ||
| 15년 이상 | 30% |
