2025년 1015 부동산 정책 수도권 전역 규제지역 확대 정리
1015 부동산 정책을 활용하면 투기 억제와 실수요자 보호를 동시에 받을 수 있고 실제로 서울 전역과 수도권 12개 지역이 규제지역으로 지정됩니다.
이처럼 무주택 실수요자라면 정말 좋은 기회일 수 있지만 대출 규제 강화로 많은 분들이 혼란스러워하시는 경우가 많습니다.
이 글에서는 2025년 최신 1015 부동산 정책의 규제지역 확대부터 대출 규제, 공급 확대, 세제 개편, 임대차 보호까지 체계적으로 설명해드리며, 2025년 10월 20일을 중심으로 시행되는 핵심 내용이 예정되어 있으니 이번 기회를 놓치지 마시기 바랍니다.
💡 1015 부동산 정책 핵심 3가지
1015 부동산 정책은 정부가 과열되는 주택시장을 안정화하기 위해 발표한 종합 대책이며 투기 억제와 실수요자 보호를 동시에 추구하는 것이 특징입니다.
국토교통부에서 운영되기 때문에 서울 전역 25개 구와 수도권 12개 지역이 규제 대상으로 책정되고 대출 한도도 최대 2억원까지 축소되어 있어 투기 억제가 가능합니다.
첫 번째 핵심: 3중 규제지역 동시 지정
조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 동시 지정할 수 있고 예를 들어 서울 강남·서초·송파구를 포함한 25개 구 전체와 경기 분당·용인·수원 등 12개 지역에서 적용됩니다.
일반 비규제지역과 비교하면 실거주 의무 2년과 대출 한도 대폭 축소를 적용받을 수 있으며 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일 등에서도 시행이 공급되고 있습니다.
두 번째 핵심: 사상 최강 대출 규제
주택 가격대별로 차등 적용할 수 있어 투기 억제가 뛰어나며 최초 시가 15억 이하는 6억원이며, 이후 15억~25억은 4억원, 25억 초과는 2억원으로 축소하여 이 최대 한도가 가능합니다.
세 번째 핵심: 135만 호 공급 확대
2026년부터 2030년까지 수도권 등에 총 135만 호가 공급되며 2025년에는 특히 공공택지 3만 호 추가 발표가 예정입니다.
1015 부동산 정책:
• 규제지역: 서울 전역 + 수도권 12곳
• 대출한도: 최대 2억원 (25억 초과 주택)
• 공급계획: 135만 호 (2026~2030)
기존 정책:
• 규제지역: 서울 일부 + 경기 일부
• 대출한도: 최대 6억원
💰 1015 정책 적용 시 투기 억제 효과 극대화!
25억 초과 주택 대출 시 기존 6억원에서 2억원으로 축소되어 최대 4억원을 절약할 수 있습니다.
더 자세한 내용은 부동산 규제지역 종류별 비교를 참고하시기 바랍니다.
✅ 수도권 규제지역 확대
1015 부동산 정책에 따른 규제지역 확대는 핵심 기준으로 분류되며 하나라도 해당될 경우 강력한 규제가 적용되므로 각 조건을 면밀히 확인하시기 바랍니다.
1️⃣ 서울 전역 25개 구 동시 지정
가장 강력한 규제이며 강남·서초·송파를 포함한 서울 모든 구가 대상이어야 하며, 단지 내 연립·다세대주택도 포함되어야 합니다.
2025년 10월 20일을 기준으로 판정하므로 시행 시점이 중요하고 투기목적 거래의 경우 토지거래허가 취소 가능 내용이 있습니다.
2️⃣ 경기 12개 주요 지역 지정
2025년 기준 과열지역을 기준으로 산정하며 지역 유형에 따라 기준이 달라집니다.
| 지역명 | 규제 유형 | 시행 기간 |
|---|---|---|
| 분당·용인·수원 | 3중 규제 동시 지정 | 2025.10.20~2026.12.31 |
| 성남·고양·화성 | 3중 규제 동시 지정 | 2025.10.20~2026.12.31 |
| 광명·과천·하남 | 3중 규제 동시 지정 | 2025.10.20~2026.12.31 |
규제지역 계산 시 주의사항으로 매매·임대사업자는 주담대 전면 금지한다는 점에 주의해야 하며 무주택자의 경우 스트레스 금리 기준 적용을 통해 대출 심사로 신청하는 것이 유리합니다.
실거주 의무:
• 토지거래허가구역 내 2년 실거주 필수
• 위반 시 과태료 또는 거래 허가 취소
대출 제한:
• LTV 70% → 40%로 축소
• DSR 40% 제한 적용
💰 대출 규제 계산 방법
많은 분들이 가장 혼란스러워하시는 부분이 바로 주택담보대출 한도의 정확한 계산 방법이며 단순히 주택 가격만 계산하면 되는 것이 아니라 LTV·DTI·DSR을 종합적으로 고려해야 합니다.
📊 주택담보대출 한도 계산 방법
주택담보대출 한도는 주택 시가를 기준으로 가격대별로 구분한 금액이며 여기에는 규제지역 여부, 무주택자 여부, DSR 비율이 모두 포함됩니다.
대출 한도 = MIN(주택 시가 × LTV, 가격대별 최대 한도)
= (시가 × 40%) 또는 (가격대별 한도) 중 낮은 금액
예시:
• 시가 20억 주택 (규제지역)
• LTV 40% 적용 시: 20억 × 40% = 8억원
• 가격대별 한도: 4억원 (15억~25억)
• 최종 대출 한도 = 4억원 (낮은 금액 적용)
사례 1: 시가 10억 주택 (규제지역, 무주택자)
• 조건: 서울 강남구, 무주택 실수요자
• 계산: 10억 × 40% = 4억원 vs 한도 6억원
• 결과: ✅ 최종 4억원 대출 가능
사례 2: 시가 30억 주택 (규제지역, 1주택자)
• 조건: 서울 서초구, 1주택 보유
• 계산: 30억 × 40% = 12억원 vs 한도 2억원
• 결과: ❌ 최종 2억원만 대출 가능
대출 규제 상세 안내는 2025년 주택담보대출 한도 계산기를 참고하시기 바랍니다.
📝 공급 확대 활용 방법
1015 부동산 정책의 핵심은 규제만이 아니라 실수요자를 위한 공급 확대이며 2026년부터 2030년까지 수도권에만 135만 호가 공급됩니다.
공공택지 공급 일정
2025년 하반기에 신규 공공택지 3만 호가 발표 예정이며 공공택지 분양은 2025년 4분기부터 본격 시작됩니다.
| 기간 | 공급 호수 | 비고 |
|---|---|---|
| 2025년 4분기 | 5,000호 | 공공택지 분양 시작 |
| 2026~2030년 | 135만 호 | 연평균 27만 호 |
| 재건축 완화 | 순차 공급 | 초과이익환수제 완화 |
재건축 규제 완화
초과이익환수제 기준이 완화되고 안전진단 기준도 낮아져 정비사업이 빨라집니다.
무주택자 혜택:
• 디딤돌 대출 한도 확대
• 이자 감면 최대 1.5%p
청년·신혼부부:
• 특별공급 물량 확대
• 소득·자산 기준 완화
💬 Q&A
A. 2025년 10월 20일부터 본격 시행되며 서울 전역과 수도권 12개 지역이 동시에 규제됩니다.
대출 규제는 2025년 10월 16일부터 먼저 적용되므로 주의하시기 바랍니다.
A. 무주택자는 제한적으로 대출이 가능하지만 스트레스 금리 3% 기준으로 심사받습니다.
규제지역에서는 LTV 40%와 DSR 40% 제한이 동시에 적용됩니다.
A. 1주택자도 전세대출 가능하지만 한도가 2억원으로 일원화됩니다.
2026년부터는 HUG 보증료가 대출금액별로 차등 적용되므로 미리 확인하시기 바랍니다.
A. 초과이익환수제 완화로 재건축 수익성이 개선되며 안전진단 기준도 낮아집니다.
정비사업 속도가 빨라져 재건축 단지 선택 시 유리한 환경이 조성됩니다.
💡 핵심 요약
1015 부동산 정책은 무주택 실수요자가 활용할 수 있으며, 투기 억제와 공급 확대를 동시에 받을 수 있습니다.
핵심 5가지 규제: ①서울 전역 규제 ②수도권 12곳 확대 ③대출 최대 2억원 ④공급 135만 호 ⑤재건축 완화
지금 바로 국토교통부 공식 사이트에서 최신 정책을 확인하시기 바랍니다.