2025년 부동산 규제지역 종류별 비교 3가지

부동산 규제지역에 지정되면 LTV 40% 제한과 실거주 2년 의무가 적용되고 실제로 서울 전역 25개 구와 경기 12개 지역이 3중 규제 대상입니다.

이처럼 무주택자나 1주택자라면 주택담보대출 한도가 대폭 축소되는 중요한 변화지만 복잡한 규제 종류와 지역별 차이로 많은 분들이 혼란스러워하시는 경우가 많습니다.

이 글에서는 2025년 최신 부동산 규제지역의 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 3가지 종류와 각각의 규제 내용을 체계적으로 설명해드리며, 2025년 10월 16일부터 시행된 10·15 부동산 대책의 핵심 변화까지 포함하여 이번 기회를 놓치지 마시기 바랍니다.

국토교통부

부동산 정보

정부24

💡 부동산 규제지역 핵심 3가지

부동산 규제지역은 정부가 주택 가격 급등과 투기 과열을 억제하기 위해 지정하는 특별 관리 구역이며 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역의 3가지 유형으로 구분됩니다.

국토교통부에서 운영되기 때문에 주택담보대출 한도 40%로 책정되고 양도세 중과와 취득세 중과도 다주택자 기준 최대 8배로 제한되어 있어 실수요자 보호가 가능합니다.

첫 번째 핵심: 조정대상지역

LTV 40%, DTI 40%로 대출 한도가 제한되고 예를 들어 15억원 주택을 구매할 경우 최대 6억원까지만 대출받을 수 있습니다.

일반 비규제지역과 비교하면 대출 한도가 30% 이상 축소되며 서울 강남·서초·송파 등에서도 무주택자도 동일한 제한이 적용되고 있습니다.

두 번째 핵심: 투기과열지구

분양권 전매가 원칙적으로 금지되어 투기 목적 거래가 차단되며 최초 3년간 전매 제한이 적용되고, 이후 재당첨 제한 10년으로 연장되어 최대 13년간 재분양 신청이 불가능합니다.

세 번째 핵심: 토지거래허가구역

서울 전역과 경기 12곳 등에 실거주 2년 의무가 부과되며 2025년 10월 20일부터는 특히 2026년 12월 31일까지 한시적으로 확대 지정되어 단기 매매와 갭투자가 원천 차단됩니다.

더 자세한 내용은 부동산 대출 규제 완벽 가이드를 참고하시기 바랍니다.

✅ 규제지역 적용 대상 지역

부동산 규제지역에 포함되기 위해서는 2025년 10월 15일 10·15 대책 기준으로 정부가 지정한 지역이어야 하며 하나의 구역이라도 해당되면 해당 지역 전체에 규제가 적용되므로 각 지역을 면밀히 확인하시기 바랍니다.

1️⃣ 서울 전역: 25개 자치구

가장 기본이 되는 대상이며 강남·서초·송파·용산은 기존부터 유지되었고, 강북·성북·광진·서대문·중랑 등 나머지 21개 자치구도 모두 추가되었습니다.

2025년 10월 16일을 기준으로 판정하므로 등기 접수일 기준이 중요하고 계약일이 아닌 잔금일의 경우 규제 적용 제외 가능성이 있습니다.

2️⃣ 경기 12개 지역

2025년 기준 수도권 과열 지역을 기준으로 산정하며 시·구 단위에 따라 규제 강도가 달라집니다.

지역	규제 유형	비고
과천시	3중 규제	전 지역
광명시	3중 규제	전 지역
성남시	3중 규제	분당·수정·중원구
수원시	3중 규제	영통·장안·팔달구
안양시	3중 규제	동안구
용인시	3중 규제	수지구
의왕시·하남시	3중 규제	전 지역

규제 계산 시 주의사항은 취득일 기준이 아니라 등기 접수일 기준으로 판정한다는 점에 주의해야 하며 분양권 전매의 경우 계약일 기준을 통해 3년 전매 제한으로 신청하는 것이 유리합니다.

💰 대출 규제 한도 계산

많은 분들이 가장 혼란스러워하시는 부분이 바로 주택담보대출 한도의 정확한 계산 방법이며 단순히 LTV 비율만 계산하면 되는 것이 아니라 주택 가격·무주택 여부·소득 수준을 종합적으로 고려해야 합니다.

📊 LTV 한도 계산 방법

LTV(주택담보대출비율)은 주택 가격 대비 최대 대출 가능 금액의 비율이며 여기에는 주택 감정가·담보 평가액·시가가 모두 포함됩니다.

대출 한도 상세 안내는 주택담보대출 한도 계산기를 참고하시기 바랍니다.

📝 세제 및 거래 규제

부동산 규제지역에서는 대출뿐만 아니라 양도세·취득세·전매 제한 등 다양한 세제 규제가 함께 적용되며 특히 다주택자의 경우 세 부담이 크게 증가합니다.

양도소득세 중과

2주택 이상 보유자는 기본 세율에 20~30% 추가 중과되고 예를 들어 서울 강남 아파트를 매도할 경우 최고 세율 75%가 적용될 수 있습니다.

취득세 중과

조정대상지역 내 2주택 취득 시 취득세가 8%로 인상되며 3주택 이상은 12%까지 적용됩니다.

보유 주택 수	취득세율	비고
1주택	1~3%	일반 세율
2주택	8%	조정대상지역
3주택 이상	12%	조정대상지역

분양권 전매 제한

투기과열지구 내에서는 분양권 전매가 원칙적으로 3년간 금지되며 일부 예외 사유(상속·이혼·해외 이주 등)를 제외하고는 불가능합니다.

💬 Q&A