공공분양 민간분양 차이
집을 마련하기 위해서 청약 통장을 만들고 분양 공고도 보지만 어떤 차이가 있는지 잘 모르는 경우가 있습니다. 워낙 방대한 조건과 설명문 때문입니다. 하지만 공공분양과 민간분양의 차이를 이해하는 것은 매우 중요한 문제입니다.
공공분양과 민간분양의 차이는 가격적인 면이 크지만 신청 대상에 대한 조건도 무시하지 못합니다. 어떤 분양이 나에게 맞는 형태인지 아래 내용을 확인해보시고 나에게 더 유리한 분양 형태를 찾아 좋은 조건으로 내 집 마련에 성공해보시길 바랍니다.
공공분양 민간분양 차이
| 구분 | 공공분양 | 민간분양 |
| 주체 | 정부 또는 공공기관 | 민간 건설사 및 기업 |
| 분양 가격 | 시세보다 저렴 | 공공분양보다 높고 시세에 맞춰짐 |
| 대상 | 무주택자, 저소득청, 신혼부부 등 특정 대상 | 소득, 자산 기준 제한 없음 |
| 자격 | 무주택자, 분양 기준 충족 필요 | 무주택자, 청약통장 가입자 우대 |
| 청약 방식 | 청약통장 가입 필수, 추첨제 | 청약통장 가입 우대, 가점제, 추첨제 |
| 우선 순위 | 무주택자, 지역 거주자 | 청약 가점에 따른 무주택자 유리 |
| 소득 기준 | 중위소득 70%~100% 이하 | 소득 제한 없음 |
| 자산 기준 | 일정 자산 기준 충족 (부동산, 예금) | 자산 제한 없음 |
| 신청 절차 | 입주자 모집 공고 확인, 인터넷 청약 등 | 입주자 모집 공고 확인, 인터넷 청약 등 |
| 대출 가능 | 유리한 조건 대출 가능 | 대출 한도 규제 (LTV) |
| 분양 유형 | 일반 공공분양, 신혼희망타운, 행복주택 등 | 일반 분양, 재개발·재건축, 도시개발 |
공공분양이란
정부 또는 공공기관이 주도하여 일반 국민에게 공급하는 주택 분양 방식을 말합니다. 보통 일반적인 분양가보다 낮은 시세 가격으로 공급되고 정부의 보조금…즉, 우리의 세금으로 보조나 지원을 받아 가격을 책정하게 됩니다.
무주택자, 저소득층, 신혼부부 등 주거 안정이 필요한 사람 우선 대상이며, 주택도시기금이나 국민임대주택, 행복주택(신혼부부)등으로 공급됩니다.
소득, 무주택자, 거주 지역 요건등이 우선순위 대상이고 공공분양을 신청하기 위해선 첫 번째로 청약통장이 가입되어야 합니다.
공공분양 유형
- 공공분양주택 : 청약통장을 가지고 있고 분양조건의 기준에 합당하는 다양한 계층에게 주거 지원을 목적으로 공급됩니다. 주택의 당첨은 일정한 기간을 주고 신청한 자에 한하며, 추첨제로 입주자가 선정되게 됩니다.
- 신혼희망타운 : 결혼 7년 이내의 신혼부부 또는 예비 신혼부부의 젊은 가정의 주거 안정을 돕기 위한 목적으로 공급되는 것이 특징입니다. 신혼부부라는 기본적인 기준이 포함되며, 이와 함께 자산, 소득 기준 등을 기준으로 청약 점수와 무주택 기간을 평가하여 기회를 제공하고 있습니다.
- 행복주택 : 직장과 학교에서 가까운 교통 편리한 지역에 위치한 특징을 가진 주택형태이고 사회 초년생이나 신혼부부, 고령자 등의 특정에게 기회를 제공하고 있습니다. 기본적으로 무주택 요건을 갖추어야 하고 소득 및 자산을 기준으로 주택 사용의 기회를 제공하지만 위 주택들 보다는 기준이 하향되어 제공되고 있습니다.
공공분양 기본 조건
- 무주택자 :
공공분양은 무주택자를 대상으로 하고 있지만 과거에 주택을 소유한 사람이라도 현재 무주택자라면 일정 조건에 충족하는 경우 신청이 가능합니다. - 소득 기준 :
보통은 분양 공고를 통해 소득 기준을 제시하기도 합니다. 보편적인 기준은 중위소득의 70%에서 100% 이하를 충족해야 하지만 분양 조건에 따라 달라지기도 합니다. - 자산 기준 :
분양 신청 조건에 명시된 일정 금액 이상의 자산을 보유하지 않으면 신청이 가능합니다. 여기 자산에는 현금(예금), 부동산, 자차, 금융(주식) 등이 포함되며, 분양 조건은 유형마다 차이가 있을 수 있습니다. - 거주 요건 :
공공분양은 지역 거주자에게 최우선권을 부고 있으며, 요건을 확인하기 위해서 주민 등본 또는 관련 서류들을 요청하는 경우가 있습니다.
민간분양이란
민간분양은 말 그대로 민간 건설사, 기업이 주도해서 분양을 진행하는 형태의 주택을 말합니다. 레미안, 푸르지오, 힐스테이트 같은 아파트가 이에 속합니다. 이러한 분양은 공공분양보다는 가격이 높게 책정되고 청약통장을 이용해 가점제와 추첨제를 통해서 당첨자를 선발합니다.
재개발, 재건축 아파트나 신도시 개발 지역 등에서 많이 진행되고 분양 기준이 공공분양에 비해 까다롭지 않아 비교적 자격 요건이 자유로운 편입니다.
민간분양 유형
- 일반 분양 : 가장 많이 보이는 분양방식으로 민간 건설사가 공급하는 일반적인 주택분양 방식입니다. 시세 기준으로 가격이 책정되며, 청약통장을 통해 신청하고 추첨제나 가점제로 당첨자를 결정합니다. 특징은 모든 일반인을 대상으로 하여 소득, 자산 기준에 큰 제약이 없는 것입니다.
- 재개발·재건축 분양 : 오래된 주택이나 건물을 새로운 아파트로 짓는 방식으로 주거 환경을 개선해 개발 이익을 기대해 볼 수 있는 형태입니다. 이 같은 형태는 기존 거주지에 거주하시는 분들이 우선 대상이지만 개발 이익으로 인해 분양 가격이 높게 책정될 수 있습니다. 또한 재건축이나 재개발 지역은 미래 가치가 상승할 가능성이 높아 투자 목적으로 많이 청약 신청하는 경우가 있습니다.
- 도시개발 분양 : 국가가 민간 업체와 협력하여 신도시, 혁신 도시 등 새로운 도시를 건설할 때 이루어지는 분양 형태입니다. 재개발이나 재건축과 비슷하지만 새로운 도시개발을 진행할 때는 거주 환경이 개선되고 새로운 인프라가 생겨 장기적으로 집값 상승 요인이 되기도 합니다.
민간분양 기본 조건
- 청약통장 가입 :
민간분양은 청약통장이 없어도 신청은 가능합니다. 하지만 청약통장을 통해서 신청하는 것이 더 유리한 조건이며, 우선권이 부여되거나 당첨 확률이 높아 질 수 있어 청약통장을 통해서 신청하는 것을 추천합니다. 청약통장은 납기일과 납입 금액이 많은 수록 가점이 올라 유리하게 작용합니다. - 자금 조달 :
분양가가 높은 민간분양에서 자금 조달은 해결해야 할 하나의 큰 산입니다. 정부의 대출 규제에 따른 주택담보대출(LTV) 한도가 정해져 있기에 분양가에 맞는 대출 자금 조달 계획을 철저하게 세우시기 바랍니다. - 당첨자 선정 방식 :
민간분양은 가점제와 추첨제가 혼합되어 당첨자를 선별합니다. 가점제는 무주택자가 유리하고 청약통장 가입 기간, 무주택 기간, 부양 가족 수 등을 기준으로 가점을 부여합니다. 추첨제는 무작위로 추첨을 하는 방식으로 당첨자를 뽑습니다. - 소득 제한 :
민간분양은 자산 기준에 따른 제약이 공공분양에 비해 상대적으로 덜하며, 소득 기준이 적용되지 않아 분양 신청 대상의 범위가 넓은 편입니다.
공공분양과 민간분양은 각각 장단점이 명확하고 그에 따른 나의 선택이 매우 중요합니다. 때에 따라서 분양 때문에 울고 웃는 일도 생길 수가 있습니다. 때문에 두 분양 방식을 명확하게 이해하고 나에게 맞는 주택 구매 계획을 세우시기 바랍니다.
과정이 어려울 수록 충분히 고민하고 선택하면 좋은 결과를 얻고 이로 인한 더 나은 주거 환경을 얻으실 수가 있을 것입니다.