스트레스 DSR 2단계가 도입됩니다. 이 규제로 인해 내가 받을 수 있는 대출 한도는 어떻게 변화할까요?
스트레스 금리 적용 방식과 구체적인 사례를 통해 나에게 적용될 한도를 미리 계산해봅니다. 금융당국의 스트레스 DSR 정책이 무엇인지, 이를 적용하면 대출을 얼마나 받을 수 있을지 한눈에 알아볼 수 있습니다.
스트레스 DSR 이해와 대출 한도 계산 방법
스트레스 DSR이란?
우선 스트레스 DSR 에 대한 개념 먼저 알아 보겠습니다. 스트레스 DSR(Debt Service Ratio)은 기존 DSR 규제보다 한층 강화된 대출 한도 산정 방식입니다.
기존 DSR은 차주의 연소득 대비 전체 대출 원리금 상환 비율을 계산해 대출 가능 한도를 산출하는 방식인데요, 스트레스 DSR은 여기에 더해 미래 금리 상승 리스크를 반영해 가상의 금리를 추가 적용하는 규제입니다.
쉽게 말해, 금리가 오를 것을 감안하여 대출을 더 보수적으로 승인하는 시스템입니다.
스트레스 DSR 적용 대상?
스트레스 DSR은 주택담보대출(주담대)과 신용대출을 포함한 차주에게 적용됩니다. 1단계에서는 은행권의 주담대에만 적용됐지만, 2단계부터는 은행권의 신용대출과 2금융권의 주담대까지 그 적용 범위가 넓어집니다.
스트레스 DSR 계산과 대출 한도
그럼 각 연봉에 따라 대출 가능 금액을 산출하여 스트레스 금리를 반영한 금리 상승 상황을 가정하고 스트레스 DSR 기준으로 연봉 3천만 원, 5천만 원, 7천만 원, 1억 원일 때 대출 최대 한도를 계산해 보겠습니다.
대출 한도 계산 방식 :
대출 한도 = (매년 상환액 * 30년 동안의 상환 금리 계산) ≈ 2억 2000만 원
연소득 대비 원리금 상환액 비율
DSR은 연소득 대비 상환 가능한 원리금의 비율을 나타냅니다. 예를 들어, DSR 40%가 적용된다면 연소득의 40%만큼 원리금을 상환할 수 있습니다.
스트레스 금리가 적용 된다면 위 표처럼 단계별 추가 금리가 반영 됩니다.
스트레스 DSR의 이해
- 연소득 3,000만 원인 차주 : (주담대 30년 고정금리)
기존 DSR에서는 1억 2000만 원을 대출 받을 수 있었다면, 스트레스 DSR 2단계에서는 금리가 0.75% 더해져 대출 한도가 약 1억 1000만 원으로 줄어듭니다. - 연소득 5,000만 원인 차주 : (주담대 40년 변동금리)
기존에는 약 2억 원을 받을 수 있었지만, 2단계 스트레스 DSR 적용 시 1억 8000만 원으로 한도가 줄어듭니다. - 연소득 7,000만 원인 차주 : (주담대+신용대출)
기존 3억 원에서 2억 8000만 원으로 줄어들 수 있습니다. 신용대출은 1억 원 이상일 경우 더 엄격하게 스트레스 DSR이 적용됩니다. - 변동금리 대출을 선택한 차주 :
스트레스 금리가 추가되면, 변동금리가 높아질수록 한도는 더 줄어듭니다.
연소득 1억 원인 차주는 기존 7억 5300만 원에서 2단계 시행 후 7억 1000만 원으로 감소할 수 있습니다. - 혼합형 대출을 이용하는 차주 : (고정+변동 금리)
고정금리 기간이 짧을수록 스트레스 금리가 더 많이 적용되어 대출 한도가 크게 줄어듭니다.
스트레스 DSR 이용 방법
스트레스 DSR은 주로 은행권(1금융권)과 제2금융권 대출에 적용됩니다. 두 가지의 차이는 주로 대출 상품과 한도 산정 방식에서 나타납니다.
1. 금융권 (1금융권) 대출 이용 방법
금융권 대출은 일반적으로 주택담보대출, 신용대출을 중심으로 합니다. 특히 1금융권은 비교적 낮은 금리와 엄격한 대출 심사 과정을 거치며, DSR 규제가 40%로 제한됩니다.
주택담보대출의 경우 변동금리와 고정금리 중 선택이 가능하며, 스트레스 DSR이 적용될 경우 변동금리 대출은 금리 인상 위험이 반영돼 더 보수적으로 한도를 계산하게 됩니다.
- 변동금리 대출: 스트레스 금리가 가산되어 대출 한도가 줄어듭니다.
- 혼합형 대출: 고정금리와 변동금리를 혼합한 대출로, 고정금리 기간에 따라 한도가 조정됩니다.
2. 제2금융권 대출 이용 방법
제2금융권은 저축은행, 캐피탈 회사, 상호금융 등 다양한 기관이 포함됩니다.
특히 2금융권 대출은 DSR 규제가 50%로 더 높습니다. 따라서 연봉이 낮거나 신용 점수가 낮은 차주가 주로 이용하게 되며, 스트레스 DSR이 적용되면 대출 한도가 더 줄어듭니다.
- 신용대출: 신용도가 높을 경우 1금융권에서 받기 힘든 대출을 더 쉽게 받을 수 있지만, 금리가 높아집니다.
- 주택담보대출: 1금융권과 비슷하게 스트레스 금리가 반영되어 한도가 줄어듭니다.
이제라도 부동산 거품을 제거하려고 정부가 DSR 정책을 내놓았습니다. 과연 효과가 어느 정도 있을지는 두고 봐야 할 것 같습니다. 여러분의 생각은 어떠신가요?